Cómo se calculan los indicadores de riesgo de financiamiento

Qué es

En la página de cada edificio publicamos un puntaje de Riesgo de Financiamiento de cinco señales. Comprime datos de registros públicos en un único número 0-100 que aproxima la fricción adicional que un comprador encontrará al buscar financiamiento convencional sobre una unidad en ese edificio.

El puntaje se construye a partir de escrituras, hipotecas registradas, lis pendens y sentencias de ejecución, la antigüedad del edificio y el estado de registro de la asociación de condominio ante el Departamento de Regulación Empresarial y Profesional de Florida (DBPR). Cada insumo es público.

1. Estado de registro DBPR

Las asociaciones de condominio de Florida deben registrarse ante el DBPR y presentar un informe anual. Descargamos el CSV público estatal (actualizado mensualmente) y emparejamos cada edificio por dirección. Un estado secundario «Delinquent» — la asociación no presentó su informe anual — desencadena acción administrativa y es la señal individual más fuerte del puntaje. Los edificios Approved/Recorded quedan en el piso de esta señal.

2. Ventas en efectivo vs. financiadas

Contamos las escrituras registradas para unidades del edificio en los últimos 24 meses. Para cada una buscamos ±60 días una hipoteca registrada sobre el mismo parcel. Las ventas sin préstamo coincidente se cuentan como efectivo. Una proporción alta (≥70%) indica que los prestamistas convencionales miran el edificio con cautela — posiblemente por concentración de propietarios, litigios, problemas de seguro o amenidades no warrantables — y la destacamos.

3. Actividad de ejecuciones

Contamos presentaciones relacionadas con ejecuciones contra unidades del edificio en los últimos 5 años: Notice of Lis Pendens, Judgment of Foreclosure, Certificate of Title y subastas. Normalizamos por 100 unidades para que un boutique de 30 unidades y una torre de 700 unidades sean comparables. Una tasa más alta indica estrés sobre propietarios individuales, lo que los prestamistas trasladan al riesgo del proyecto.

4. Aplicabilidad del hito SB 4D

El Senate Bill 4-D de Florida (2022) exige inspecciones estructurales de hito a los 25 años para edificios a menos de tres millas de la costa y a los 30 años tierra adentro, además de un Structural Integrity Reserve Study (SIRS). El puntaje refleja qué tan pronto aplica la fecha límite según el año de construcción del property appraiser. Los edificios que ya superaron el umbral sin cumplimiento documentado obtienen el peso más alto.

5. Transferencias no de mercado

Las ventas registradas a $100 o menos no son transacciones reales — son transferencias entre LLC, distribuciones sucesorales, divorcios u otros movimientos intra-entidad. Una tasa alta a 5 años (por 100 unidades) marca edificios dominados por paquetes de inversionistas mayoristas, que los prestamistas tratan distinto de proyectos ocupados por dueños.

Puntaje compuesto

Las cinco señales se mapean a un sub-puntaje 0-100 y luego se ponderan. El compuesto es el promedio ponderado.

Niveles de riesgo

Compuesto bajo 30 lee como Bajo, 30-49 Moderado, 50-69 Elevado, 70+ Alto. La mayoría de torres de lujo bien gestionadas en nuestra cobertura caen en Bajo o Moderado; Elevado casi siempre refleja una morosidad DBPR o un grupo activo de ejecuciones.

Cadencia de actualización

Ventas e hipotecas se actualizan semanalmente desde los county clerks. El registro DBPR se actualiza mensualmente. El puntaje se recalcula todas las noches y se cachea en la página de cada edificio.

Límites y aviso

Esto no es asesoramiento legal, hipotecario, ni un sustituto del condo questionnaire de su prestamista. Los edificios cambian — una asociación Approved puede caer en Delinquent, un cluster de ejecuciones puede resolverse, y un cumplimiento de inspección de hito puede registrarse después. Si está cerrando una operación específica, pida a su prestamista que pase el edificio por su Project Manager y solicite el condo questionnaire actualizado a la asociación.