Как рассчитываются индикаторы риска финансирования

Что входит в оценку на странице каждого здания — и чем она явно не является.

Обновлено в апреле 2026

Что это

На странице каждого кондо-здания мы публикуем сводный индикатор риска финансирования из пяти сигналов. Это число 0-100, которое отражает, насколько сложнее покупателю получить обычное ипотечное финансирование на квартиру в этом здании.

Оценка строится на публичных данных: сделках, ипотеках, lis pendens и судебных решениях о взыскании, возрасте здания и статусе ассоциации в Department of Business and Professional Regulation (DBPR) штата Флорида.

Это не заключение о соответствии Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA или какому-либо конкретному кредитору. Настоящий список «недоступных» зданий ведётся Fannie Mae внутри инструмента Condo Project Manager (CPM) и не является публичным — у нас к нему нет доступа. Мы показываем сигналы, которые учитывают банки, а не их итоговое решение.

1. Статус регистрации DBPR

Ассоциации кондоминиумов во Флориде обязаны регистрироваться в DBPR и подавать ежегодный отчёт. Мы загружаем публичный CSV-реестр кондо штата (обновляется ежемесячно) и сопоставляем здание по адресу. Вторичный статус «Delinquent» — то есть просрочка ежегодной отчётности — означает административное взыскание и является самым сильным сигналом риска. Здания со статусом Approved/Recorded получают минимальный балл по этому сигналу.

2. Сделки за наличные vs. в ипотеку

Мы считаем deed-документы по квартирам в здании за последние 24 месяца. Для каждого ищем зарегистрированную ипотеку на тот же parcel в окне ±60 дней. Сделки без сопутствующего ипотечного документа считаются за наличные. Высокая доля (≥70%) — сигнал, что обычные банки относятся к зданию насторожённо: причиной могут быть концентрация владельцев, судебные споры, проблемы со страховкой или non-warrantable удобства.

3. Активность по взысканиям

Считаем взыскательные документы по квартирам здания за последние 5 лет: Notice of Lis Pendens, Judgment of Foreclosure, Certificate of Title, аукционы. Нормируем на 100 квартир — чтобы 30-юнитный бутик и 700-юнитная башня были сопоставимы. Высокая частота указывает на стресс у отдельных собственников, что банки переносят в риск всего проекта.

4. Срок SB 4D milestone

Флоридский SB 4-D (2022) требует структурной инспекции при достижении зданием 25 лет (до 3 миль от океана) или 30 лет (вглубь), плюс Structural Integrity Reserve Study (SIRS). Баллы отражают, насколько близок дедлайн по году постройки из данных property appraiser. Здания, уже прошедшие порог без задокументированной инспекции, получают максимальный балл.

5. Внерыночные переходы

Сделки на сумму $100 и ниже — это не настоящие продажи, а переводы между LLC, наследство, развод или другие движения внутри одного владельца. Высокая частота за 5 лет (на 100 квартир) выявляет здания, в которых доминируют оптовые инвесторы — банки оценивают такие проекты иначе, чем здания собственников-резидентов.

Сводный балл

Каждый из пяти сигналов превращается в подбалл 0-100, затем взвешивается. Итог — взвешенное среднее.

Веса

Наличные vs ипотека — 25%
Активность по взысканиям — 25%
Регистрация DBPR — 25%
Срок SB 4D — 15%
Внерыночные переходы — 10%

Уровни риска

Балл ниже 30 — Низкий, 30-49 — Средний, 50-69 — Повышенный, 70+ — Высокий. Большинство ухоженных люкс-башен в нашей зоне попадают в Низкий или Средний; Повышенный почти всегда означает просрочку DBPR или кластер активных взысканий.

Частота обновления данных

Сделки и ипотеки обновляются еженедельно из county clerk. Реестр DBPR — ежемесячно. Балл пересчитывается каждую ночь и кэшируется на странице здания.

Ограничения и оговорки

Это не юридический и не банковский совет, и не замена condo questionnaire от вашего банка. Здания меняются — Approved-ассоциация может стать Delinquent, кластер взысканий — рассосаться, milestone-инспекция — быть зарегистрирована задним числом. Если вы оформляете конкретную сделку, попросите банк прогнать здание через свой Project Manager и запросить актуальную condo questionnaire у ассоциации.