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Si usted es nuevo en la inversión inmobiliaria, es importante que adquiera experiencia práctica antes de lanzarse al mundo de las inversiones multifamiliares. Hay muchas maneras de hacerlo:
• Comience de a poco con su primera propiedad de inversión y aprenda desde cero administrando la propiedad usted mismo o con un administrador de propiedades.
• Trabaje para un inversor inmobiliario especializado en propiedades multifamiliares y aprenda de alguien que lleva años haciéndolo.
• Lea libros sobre inversiones multifamiliares como "Padre Rico, Padre Pobre" de Robert Kiyosaki y "The Book on Investing in Real Estate with No (and Low) Money Down" de Brandon Turner. Estos libros ofrecen una gran información, pero no olvide que no hay nada mejor que la formación práctica.
• Asista a seminarios inmobiliarios impartidos por inversores experimentados que le explicarán paso a paso cómo hacen lo que hacen tan bien. Los seminarios suelen tener periodos de preguntas y respuestas en los que los asistentes también pueden hacer preguntas sobre su propia situación. Lo mejor de asistir a seminarios es que podrás conocer a otras personas con ideas afines que pueden convertirse en amigos y socios comerciales en el futuro.
Si hay algo que sabemos, es que los inversores son un grupo muy conectado. Así que sal ahí fuera y empieza a conectar con otros inversores de tu zona. Ayúdales con consejos, recomendaciones y presentaciones a sus agentes hipotecarios, gestores inmobiliarios o contratistas. A cambio, ellos harán lo mismo por ti (y más). Es lo lógico si quieres progresar de verdad con tus inversiones.
Si está pensando en invertir en inmuebles multifamiliares, uno de los primeros pasos que debe dar es hablar con un administrador de fincas local. Tienen muchos conocimientos y pueden ayudarle a garantizar el éxito de su inversión. Un buen administrador de fincas
• Explicará cómo funcionan sus servicios para que usted sepa qué incluyen y qué costes llevan asociados (es decir, cuotas mensuales, comisiones);
• Proporcionará referencias de otras propiedades que haya gestionado en el pasado para que pueda ver algunos ejemplos de su funcionamiento.
• La puntuación crediticia es importante. Su puntuación crediticia ayudará a determinar si le aprueban una hipoteca y cuál será su tipo de interés. También puede influir en el coste de su seguro, los servicios públicos y otros servicios.
• Una buena puntuación crediticia es superior a 700 puntos. Si tu puntuación es inferior, ¡es hora de actuar!
• Puede consultar su informe crediticio gratuitamente en línea en annualcreditreport.com.
• Una vez que hayas solicitado una copia de tu informe, revísalo detenidamente para saber en qué aspectos debes centrarte para mejorar tu situación crediticia antes de solicitar grandes préstamos, como hipotecas.
Miami es un gran lugar para invertir en propiedades multifamiliares. Tiene mucho potencial de crecimiento y es un gran lugar para vivir. Miami tiene muchas compañías de administración de propiedades que pueden ayudarle a poner su inversión en marcha rápidamente.
Una de las decisiones más importantes que tomará al comprar una propiedad multifamiliar es elegir el vecindario adecuado. Su decisión afectará su ROI, lo que significa que es esencial elegir una ubicación que sea deseable para los inquilinos.
A la hora de elegir un barrio, busque uno con una fuerte demanda de alquiler y buenos distritos escolares. Si la gente está dispuesta a vivir en una zona, es probable que también esté dispuesta a alquilarla, y viceversa. Un buen distrito escolar también significa que más personas querrán vivir en su edificio porque quieren tener a sus hijos cerca. Si no puede encontrar una zona con una gran demanda de alquileres y buenos colegios, busque una zona a la que se estén mudando pronto familias (por ejemplo, cerca de un proyecto de revitalización urbana).
Busque barrios con una demografía diversa: Obtendrá más interés de los posibles inquilinos si se dirige a distintos tipos de hogares (profesionales solteros de edad avanzada que quieren estar cerca de los puestos de trabajo del centro; parejas jóvenes que buscan viviendas asequibles para empezar). También puede considerar la compra de propiedades en zonas donde la propiedad de la vivienda es común, ya que no sólo tienden a atraer a múltiples tipos de inquilinos, sino que también apoyan a las empresas locales.
Para protegerse contra el aumento de los alquileres, seleccione lugares con buenos desplazamientos, ya sea cerca del transporte público o a poca distancia en bicicleta de los lugares de trabajo.
Ten en cuenta factores de comodidad como la proximidad de tiendas de comestibles o restaurantes.
Es importante obtener la preaprobación antes de empezar a buscar propiedades. La precalificación es un paso necesario antes de obtener la preaprobación, por lo que es mejor hacerlos en orden. Una preaprobación significa que la entidad crediticia ha determinado que usted dispone de ingresos y activos suficientes para optar a un préstamo hipotecario, por lo que le entregará una carta de aprobación en la que se indica este extremo.
Conseguir la preaprobación demuestra al vendedor que te tomas en serio la compra de su propiedad y que probablemente no les harás perder el tiempo si deciden vendértela a ti en lugar de a otra persona que no estaba tan preparada como tú (siempre puedes echarte atrás).
Una de las mejores formas de aprender es haciendo. Puede obtener consejos y sugerencias de personas que llevan mucho tiempo en el negocio, además de tener acceso a una red de inversores y mentores con ideas afines que podrán ayudarle a orientar sus decisiones. Una de las habilidades más importantes que necesita cualquier inversor es saber encontrar operaciones. Ahí es donde resulta útil tener un mentor, que compartirá contigo cómo encuentra sus oportunidades y cómo hace las ofertas.
Además, tener a otra persona que revise tus operaciones es esencial para evitar errores costosos en todos los niveles del proceso de transacción inmobiliaria.
La tasa de capitalización, la rentabilidad en efectivo y el multiplicador de la renta bruta son formas de medir la rentabilidad de un inmueble en alquiler. Son más o menos lo mismo con distintos nombres pero con fórmulas diferentes. Básicamente, le ayudan a calcular cuánto dinero puede ganar al mes con su inversión.
¿Qué es el Cap Rate? Tasa de capitalización es básicamente una palabra elegante para "tasa de capitalización", lo que significa que le dice cuántos años se tardaría en recuperar su dinero de una inversión. La fórmula es la siguiente Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Valor actual de mercado
A continuación, tenemos el rendimiento de efectivo sobre efectivo (COCR). Mide exactamente lo que parece: cuánto flujo de caja produce cada dólar gastado.
Lo primero que debe hacer es obtener un informe de inspección. Esto le dará un desglose completo del estado de la propiedad y puede servirle de guía a la hora de negociar el precio de compra.
Obtenga una inspección de la vivienda. Además, solicite una inspección de plagas, de tejados, de fontanería, de seguridad eléctrica y del sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado. Si hay piscina o spa, asegúrese de que también se inspecciona. Y si la propiedad está vallada, que también la inspeccionen.
Haz una lista de las cosas que quieres que tenga un edificio de apartamentos (lavandería, aparcamiento, terraza en la azotea, etc.) y cíñete a ella.
Cuando busque un edificio de apartamentos, es importante que tenga una idea clara de lo que quiere. Por ejemplo, si lo único que necesita de su futura propiedad de inversión es un buen valor de reventa, entonces tiene sentido que sólo busque edificios de apartamentos que tengan grandes cifras en sus hojas de ventas. También puede fijarse en otros factores, como la ubicación y los servicios.
Sin embargo, si el aparcamiento es importante para usted y los miembros de su familia que viven con usted o le visitan utilizan a menudo el coche, asegúrese de que cualquier posible compra tenga espacio suficiente y satisfaga esas necesidades en el futuro. También tenga en cuenta que si las cámaras de seguridad son algo que ayudaría a mantener a los residentes seguros mientras duermen o trabajan dentro del edificio -¡y podrían serlo!- entonces asegúrese de que esas características estén disponibles antes de firmar cualquier cosa en los acuerdos de compra.
La inversión multifamiliar en Miami es una gran manera de hacer mucho dinero. Sin embargo, como con cualquier inversión, usted tiene que estar listo para el compromiso. Usted tendrá que estar listo para el compromiso a largo plazo que implica ser dueño de una propiedad multifamiliar. No hay soluciones rápidas y hay muchas cosas que pueden ir mal durante el periodo de propiedad (podría ser demandado por el inquilino, etc.). Una buena forma de mitigar este riesgo es dejar todo por escrito antes de comprar el inmueble, para que quede claro cuáles son las responsabilidades de cada parte.
Por ejemplo, puedes incluir condiciones como "el inquilino se compromete a no fumar en el interior del local" o "el inquilino se compromete a no pintar las paredes de color morado sin permiso del propietario", etc. Si el inquilino incumple alguna de estas normas, tendrás motivos para desalojarlo si es necesario. ¡Esto también vuelve a nuestro primer punto acerca de saber lo que estás haciendo antes de saltar en este tipo de inversión!
