Tres torres, un campus, el mayor bloque de lujo de Brickell
Icon Brickell no es un edificio. Es un tramo entero de inmobiliaria frente a la bahía: tres torres envueltas alrededor de una piscina infinita de 91 metros, dando a la Bahía Biscayne entre la calle SE 5th y el corredor financiero de Brickell. Lo entregó Related Group en 2008, con exteriores de Arquitectonica e interiores de Philippe Starck en colaboración con Yoo. Sigue siendo el campus de lujo más teatral al sur de Bal Harbour. Solo el lobby, techos de 15 metros, monumentales columnas tipo moái como sacadas de un sueño febril sobre la Isla de Pascua, figura en libros de texto de diseño interior. La piscina es el borde infinito residencial más largo de Florida.
| Año de construcción | 2008 |
|---|---|
| Torres | 3 (Torre 1: 465-475 Brickell · Torre 2: 495 Brickell · Torre 3: 485 Brickell (W Hotel)) |
| Total de residencias | aproximadamente 1.718 en todo el campus |
| Arquitecto | Arquitectonica |
| Interiores | Philippe Starck (con Yoo) |
| Promotor | Related Group (Jorge Pérez) |
| Dirección | 465-495 Brickell Ave, Miami, FL 33131 |
Qué es realmente cada torre
La Torre 1 abarca los lotes en 465 y 475 Brickell Ave, el extremo norte del campus, con ambas direcciones perteneciendo a una sola asociación de condóminos. La Torre 2 en 495 Brickell es la torre sur frente a la bahía y la mayor de las tres por número de unidades; la mayor parte del inventario que verás en esta página está aquí. La Torre 3 en 485 Brickell opera como el W Miami Hotel y residencias condo-hotel, ubicada entre las otras dos y dándole al campus su doble stack de amenidades, hotelero y residencial. Las tres comparten la cubierta de piscina elevada, el spa y el río de amenidades comunes que recorre la bahía.
Desde el punto de vista del comprador, las torres son intercambiables en la mayoría de aspectos: mismo vocabulario de diseño Starck, misma cosecha de acabados, mismo régimen de mantenimiento. Lo que mueve el precio son piso y vista. Los pisos altos orientados al norte capturan el skyline del centro; las residencias hacia el este miran directamente al otro lado de la bahía hacia South Beach.
El maridaje Arquitectonica + Starck
Arquitectonica, la firma detrás del AmericanAirlines Arena, el Westin New York at Times Square y un largo catálogo de edificios trofeo de Miami, manejó la envolvente estructural. Philippe Starck, trabajando a través de su sociedad Yoo con John Hitchcox, dio forma a todo lo que realmente ves y tocas: el lobby, la cubierta de piscina, las residencias mismas, los vestíbulos de ascensor. La firma de Starck es hospitalidad teatral aplicada al espacio residencial. Escala sobredimensionada donde esperarías intimidad, intimidad donde esperarías escala, materiales deliberadamente lúdicos, paneles de madera quemada, acero pulido a espejo, escultura antropomórfica sobredimensionada.
Los compradores que entran o lo aman al entrar o reaccionan en su contra al entrar. No hay respuesta intermedia. Mira las fotos del lobby antes de programar una visita.
La piscina, el spa y la capa de amenidades
La piscina de borde infinito de 91 metros, citada con frecuencia como la más larga en cualquier edificio residencial de Florida, es la pieza central del campus. Cabanas, hileras de tumbonas, calles de natación dedicadas, day beds y un set separado de jacuzzi se reparten por la cubierta. El spa ocupa aproximadamente 2.600 m² en dos plantas y opera tanto como amenidad residencial como instalación pública del W Hotel, lo que significa que el spa está dotado de personal a tarifas hoteleras en lugar de cobertura residencial reducida. Más allá de piscina y spa: gimnasio, sala de cine, billar, centro de negocios, lounge de residentes, conserjería completa, valet, seguridad. El acceso directo a la Bahía Biscayne está en la parte trasera del campus con un sendero privado a lo largo del muro de contención.
Los restaurantes del W Hotel, históricamente Asia de Cuba, además de conceptos rotativos, están a poca distancia caminando desde cualquier unidad. El estilo de vida aquí no requiere salir del campus.
Quién compra en Icon
Aquí convergen tres perfiles de comprador. Primero: compradores internacionales, una porción importante de las ventas históricas fue a compradores latinoamericanos (brasileños, argentinos, venezolanos, colombianos) y europeos que usan las unidades a tiempo parcial. Segundo: profesionales de Miami que trabajan en servicios financieros, fintech o derecho en las oficinas circundantes de Brickell, que quieren una dirección caminable al trabajo con cobertura de amenidades cinco estrellas. Tercero: el inversor de alquiler corto de nivel hospitalario, el edificio permite alquileres de corto plazo (el W programa las unidades hotel-residencia; los propietarios privados pueden poner unidades en plataformas dentro de los límites aprobados por el HOA), lo cual es raro en el stock de condominios de lujo de Miami.
Las matemáticas de inversión se han estudiado de cerca. La combinación de amenidades de grado W, alquileres gestionados por hotel, caminabilidad al centro y el dramático diseño de Starck produce un rendimiento de alquiler inusualmente duradero frente a condos trofeo de precio comparable que pelean con el zoning para permitir estancias de corto plazo.
Para inquilinos
Arrendamientos a largo plazo sin amueblar, arrendamientos a medio plazo amueblados (60-90 días) y estancias hotel-residencia gestionadas por W coexisten aquí. Los precios varían dramáticamente por torre, piso y vista, el panel de listados a continuación muestra el inventario de alquileres actual en las tres torres con precios actualizados.
Posición en el mercado de Brickell
Icon definió el extremo alto de Brickell cuando abrió en 2008. Edificios trofeo más nuevos, Baccarat Residences Miami, St. Regis Residences, 888 Brickell by Dolce & Gabbana, Mercedes-Benz Places, han subido el techo desde entonces. Icon ahora juega el papel del nivel de diseño establecido: diseñado por Starck, amenidad hotelera, servicio completo, con diecisiete años de historial operativo que los proyectos de pre-construcción no pueden igualar. El nivel de precio se sitúa por debajo de los pisos altos de las nuevas residencias de marca, pero muy por encima del grueso del inventario de gama media de Brickell. Mira el widget de estadísticas en vivo de esta página para los números actuales por pie cuadrado.
Si comparas Icon con su grupo de pares: Jade, Bristol Tower y 1010 Brickell son los comparables directos más cercanos en precio, edad y perfil de amenidades. Para opciones de pre-construcción que compiten en amenidades pero a un precio más alto, mira la reciente ola de residencias de marca de Brickell enlazadas arriba.
Notas de due diligence
- Estructura del HOA: tres asociaciones separadas, una por torre, con una asociación maestra compartida que cubre la cubierta de la piscina, el spa y el frente de bahía. Lee los presupuestos tanto de tu torre como del nivel maestro. La reciente legislación SB 4-D impacta a cada edificio de Florida anterior a 1992 de forma diferente, pero la cosecha 2008 de Icon significa que las obligaciones de reservas estructurales son menores que las del stock más viejo de Brickell.
- Asignaciones especiales: periódicas. Pide al vendedor el historial de asignaciones de los últimos cinco años; pregunta a la oficina de gestión por cualquier proyecto de capital pendiente.
- Restricciones de alquiler corto: varían por torre y por tipo de propiedad de la unidad (W-hotel, condo-hotel residencial, residencial tradicional). Si el ingreso es parte de tu modelo, verifica las reglas de alquiler vinculadas a la unidad específica que compras, no al edificio en general.
- Parking: típicamente un espacio asignado por unidad; algunas residencias más grandes llevan dos. El parking de visitantes y el valet operan desde la rotonda del W Hotel.
- Los PDFs de planos están adjuntos a esta página donde están disponibles, revisa el widget de documentos a continuación.
Herramientas para correr los números
Para un análisis de asequibilidad y costo total específico de Icon, corre un escenario actual de Brickell a través de nuestro calculador de asequibilidad hipotecaria con la tasa Freddie Mac PMMS en vivo y las tasas de millage de Miami-Dade pre-cargadas. Para impacto fiscal específicamente, el calculador de impuestos a la propiedad de Florida cubre homestead-vs-no-homestead e implicaciones del Save Our Homes cap. Los compradores internacionales deberían revisar la guía de compradores extranjeros para FIRPTA, impuesto de escritura y tratados fiscales.
