Три башни, один кампус, крупнейший люкс-квартал Брикелла
Icon Brickell, это не одно здание, а целый кусок прибрежной недвижимости: три башни, объединённые 91-метровым пейзажным бассейном на берегу залива Бискейн, между SE 5th Street и финансовым ядром Brickell. Кампус был сдан в 2008 году компанией Related Group; экстерьер спроектировала Arquitectonica, а интерьеры и общественные зоны, Филипп Старк в партнёрстве с Yoo. До сих пор это самый театральный люкс-комплекс к югу от Bal Harbour. Один только лобби, потолки 15 метров, монументальные колонны-моаи, как с острова Пасхи в горячке, цитируется в учебниках по дизайну интерьеров. Бассейн, самый длинный жилой бассейн в США.
| Год постройки | 2008 |
|---|---|
| Башни | 3 (Башня 1: 465-475 Brickell · Башня 2: 495 Brickell · Башня 3: 485 Brickell (W Hotel)) |
| Всего резиденций | около 1 718 на весь кампус |
| Архитектор | Arquitectonica |
| Интерьеры | Филипп Старк (с Yoo) |
| Застройщик | Related Group (Хорхе Перес) |
| Адрес | 465-495 Brickell Ave, Майами, FL 33131 |
Что собой представляет каждая башня
Башня 1 занимает участки 465 и 475 Brickell Ave, северный край кампуса; обе адресные точки относятся к одной кондо-ассоциации. Башня 2 на 495 Brickell, это южная байфронтовая башня и самая большая из трёх по числу юнитов; большая часть инвентаря, который вы видите на этой странице, относится сюда. Башня 3 на 485 Brickell работает как W Miami Hotel и кондо-резиденции отеля, стоит между двумя другими и обеспечивает кампусу двойной стек удобств, отельный и резидентский. Все три башни делят приподнятую плиту бассейна, спа и единый периметр удобств вдоль залива.
С точки зрения покупателя башни взаимозаменяемы по большинству параметров: один и тот же дизайн-словарь Старка, одна и та же эпоха отделки, один и тот же сервисный режим. Цену двигают этаж и вид. Высокие этажи на север смотрят на даунтаун; восточные резиденции выходят прямо через залив на South Beach.
Связка Arquitectonica + Старк
Arquitectonica, фирма, ответственная за AmericanAirlines Arena, Westin New York at Times Square и длинный каталог трофейных зданий Майами, отвечала за конструктивный объём. Филипп Старк, работая через своё партнёрство Yoo с Джоном Хитчкоксом, оформил всё, что вы реально видите и трогаете: лобби, плиту бассейна, сами резиденции, лифтовые холлы. Подпись Старка, гостиничная театральность, перенесённая в жилое пространство. Гипертрофированный масштаб там, где ждёшь камерности, и наоборот; нарочито игровые материалы, обожжённое дерево, зеркальная сталь, антропоморфная скульптура переразмерного формата.
Покупатели на пороге либо влюбляются с первого взгляда, либо отторгают с первого взгляда. Промежуточной реакции нет. Посмотрите фото лобби до того, как назначать показ.
Бассейн, спа и слой удобств
91-метровый пейзажный бассейн, самый длинный жилой бассейн в США по большинству источников, центр всей композиции кампуса. На плите кабаны, ряды шезлонгов, выделенные дорожки для плавания, дневные кровати и отдельная зона джакузи. Спа, около 2 600 м² на двух этажах, работает одновременно как резидентский амениити и как публичный объект W Hotel, что означает гостиничные стандарты сервиса, а не урезанное жилое покрытие. Помимо бассейна и спа: фитнес, кинозал, бильярд, бизнес-центр, лаундж резидентов, полный консьерж-сервис, валет, охрана. Прямой выход к заливу Бискейн в задней части кампуса с приватной дорожкой вдоль волнолома.
Рестораны W Hotel, исторически Asia de Cuba, плюс ротация концепций, в пешей доступности от любой квартиры. Образ жизни здесь не требует выхода за пределы кампуса.
Кто покупает в Icon
Здесь сходятся три профиля покупателя. Первый: международные покупатели, большая историческая доля продаж приходилась на латиноамериканцев (бразильцы, аргентинцы, венесуэльцы, колумбийцы) и европейцев, использующих юниты в режиме pied-à-terre. Второй: профессионалы Майами из финансовой индустрии, финтеха или права, работающие в окрестных офисах Brickell, которые хотят адрес «дойти пешком до офиса» с пятизвёздочным набором удобств. Третий: гостинично-арендный инвестор, здание разрешает краткосрочную аренду (юниты W управляются программой отеля; частные владельцы могут размещать юниты на платформах в рамках одобренных HOA правил), что редкость в люксовом кондо-сегменте Майами.
Инвестиционная математика здесь хорошо изучена. Сочетание удобств уровня W, отельного управления арендой, пешей даунтаун-доступности и драматичного дизайна Старка даёт необычно устойчивую арендную доходность по сравнению с трофейными кондо сравнимой цены, которые вынуждены драться с зонированием за разрешение коротких остановок.
Для арендаторов
Долгосрочная немеблированная аренда, среднесрочная меблированная (60-90 дней) и краткосрочные размещения через W сосуществуют здесь параллельно. Цены сильно разнятся по башне, этажу и виду, панель объявлений ниже показывает текущий арендный инвентарь по всем трём башням с актуальными ценами.
Положение на рынке Brickell
Icon задал верх рынка Brickell, когда открылся в 2008-м. Более новые трофейные проекты, Baccarat Residences Miami, St. Regis Residences, 888 Brickell by Dolce & Gabbana, Mercedes-Benz Places, с тех пор подняли потолок выше. Icon теперь играет роль установившегося дизайнерского яруса: Старк, отельный набор удобств, семнадцать лет операционной истории, которой не может предложить пре-конструкция. Цена за квадратный фут расположена ниже верхних этажей новых брендированных резиденций, но заметно выше основной массы среднего инвентаря Brickell. Текущие цифры, в виджете статистики на этой странице.
Если сравнивать Icon с одноклассниками: рядом стоящие Jade, Bristol Tower и 1010 Brickell, ближайшие прямые сравнения по цене, возрасту и набору удобств. По пре-конструкции с конкурирующим уровнем удобств, но в более высокой ценовой полосе, смотрите волну новых брендированных резиденций Brickell, перечисленных выше.
Заметки по due diligence
- Структура HOA: три отдельные ассоциации, по одной на башню, плюс главная (master) ассоциация, отвечающая за плиту бассейна, спа и фронт залива. Читайте бюджеты и своей башни, и мастер-уровня. Недавнее законодательство SB 4-D затрагивает каждое флоридское здание до 1992 года по-разному, но 2008 год постройки Icon означает, что обязательства по структурным резервам существенно меньше, чем у более старого инвентаря Brickell.
- Спецсборы: периодические. Запросите у продавца историю спецсборов за последние пять лет и у управляющей компании, список текущих капитальных проектов.
- Ограничения по краткосрочной аренде: варьируются по башне и типу владения (W-гостиничный, кондо-отель, классический жилой). Если доход, часть вашей модели, проверяйте арендные правила конкретно того юнита, который покупаете, а не здания в целом.
- Парковка: обычно одно назначенное место на юнит; у крупных резиденций бывает два. Гостевая парковка и валет работают через разворот W Hotel.
- PDF-планировки прикреплены к этой странице, где они доступны, смотрите виджет документов ниже.
Инструменты для расчётов
Для специфичного для Icon анализа доступности и полной стоимости запустите текущий сценарий Brickell через наш калькулятор ипотечной доступности с актуальной ставкой Freddie Mac PMMS и предзаряженными миллидж-ставками Майами-Дейд. По налоговому импакту специально, калькулятор налога на недвижимость во Флориде покрывает homestead-vs-non-homestead и последствия Save Our Homes cap. Зарубежным покупателям стоит просмотреть гид для иностранных покупателей по FIRPTA, deed-tax и соглашениям об избежании двойного налогообложения.
