El campus bayfront masterplan de Edgewater por Related Group + Arquitectonica
Paraiso no es un solo edificio. Es un campus privado de cuatro torres sobre aproximadamente 5 acres frente al mar en Edgewater, con más de 150 metros de frente sobre la Bahía Biscayne, concebido como un único masterplan por Related Group con Arquitectonica como arquitecto en cada torre. El campus se entregó entre 2017 y 2018 y sigue siendo el mayor distrito de condominio de un solo desarrollador construido en Edgewater. Las cuatro torres, Paraiso Bay, Paraiso Bayviews, Gran Paraiso y One Paraiso, comparten paisaje, seguridad, acceso a marina y el restaurante Amara at Paraiso del chef ganador del James Beard Michael Schwartz. Cada torre lleva un interiorista de firma diferente, lo que es inusual para un único campus y vale la pena entender antes de elegir en qué edificio comprar.
| Sitio | Aproximadamente 5 acres frente al mar, 500+ pies de frente sobre la Bahía Biscayne |
|---|---|
| Torres | 4 (Paraiso Bay 650 NE 32nd · Gran Paraiso 480 NE 31st · Paraiso Bayviews 501 NE 31st · One Paraiso 3131 NE 7th) |
| Años entregados | 2017-2018 |
| Arquitecto | Arquitectonica (los 4 edificios) |
| Paisajismo | Enzo Enea |
| Promotor | Related Group (Jorge Pérez) |
| Restaurante en sitio | Amara at Paraiso, por Michael Schwartz |
Las cuatro torres, cada una con un diseñador distinto
Lo más distintivo del campus Paraiso es que Related comisionó cuatro interioristas de firma separados para los cuatro edificios. Es raro en un distrito de condominio masterplan donde un único lenguaje de diseño suele anclar todo el sitio. Aquí produce cuatro experiencias interiores genuinamente diferentes, compartiendo el mismo paisaje y el mismo vocabulario exterior del arquitecto.
- Paraiso Bay: 650 NE 32nd St. 53 pisos, ~350 residencias, completada en 2018. Interiores por Keith Hobbs de United Designers (Londres). La torre por la que se nombra el campus, con las residencias más directas frente a bahía y marina. Torre gemela de Gran Paraiso para amenidades compartidas.
- Gran Paraiso: 480 NE 31st St. 54 pisos, completada en 2018. Interiores por la diseñadora brasileña Patricia Anastassiadis (también conocida por 57 Ocean y la marca St. Regis en Brasil). Torre gemela de Paraiso Bay; comparte la cubierta central de amenidades de 3 acres.
- Paraiso Bayviews: 501 NE 31st St. 44 pisos, completada en 2018. Interiores por Karim Rashid (egipcio-canadiense, uno de los diseñadores de producto e interior contemporáneos más prolíficos). Edificio más pequeño con su propio programa de amenidades dedicado, incluida una piscina en azotea del piso 44 y una piscina de atardecer separada.
- One Paraiso: 3131 NE 7th Ave. 53 pisos, completada en 2017. Interiores por Piero Lissoni (Milán). Vocabulario italiano-modernista contenido; lobby de doble altura; stack de amenidades dedicado, no la cubierta compartida.
Si tienes un diseñador específico en mente, minimalismo a la Lissoni vs color-y-curva a la Rashid vs modernismo brasileño cálido a la Anastassiadis, el edificio que eliges importa más aquí que en la mayoría de los campus de Miami.
Amenidades compartidas vs dedicadas
El layout de amenidades es la segunda cosa que los compradores típicamente pasan por alto. Paraiso Bay y Gran Paraiso (las torres gemelas) comparten la cubierta central de amenidades de 3 acres, la famosa piscina circular climatizada de entrada cero, los jardines, las canchas de tenis, el pabellón principal de fitness, el área infantil, y el paseo del lado de la marina son comunes para esas dos edificaciones. Paraiso Bayviews y One Paraiso tienen cada uno sus programas dedicados: el dueño de Bayviews usa la piscina de azotea del piso 44 y la piscina de atardecer pero no paga (ni accede) a la cubierta principal. One Paraiso opera de igual modo su propia cubierta de piscina, fitness y lounge.
Esto importa para la matemática del HOA: el HOA por pie cuadrado en Paraiso Bay y Gran Paraiso refleja el coste de operar una cubierta principal de amenidades de grado hotelero a través de dos torres grandes, mientras que Bayviews y One Paraiso cargan estructuras de coste de amenidades más pequeñas y propias. Lee el presupuesto del HOA antes de comprometerte.
La capa de programación del campus
Lo que une todo es el sitio masterplan en sí. Enzo Enea, el paisajista suizo más conocido por trasplantar y curar árboles maduros, diseñó la siembra del sitio, incluidos los árboles florecientes tipo cerezo que bordean la avenida central y los jardines que envuelven la base de cada torre. El restaurante en el campus es Amara at Paraiso, dirigido por el chef ganador del James Beard Michael Schwartz, atrayendo tanto a residentes como a invitados externos del entorno de Edgewater y el Design District. Hay una marina privada con muelles de aguas profundas en la Bahía Biscayne, un baywalk que conecta directamente con el paseo marítimo de Edgewater más amplio, y un perímetro de seguridad 24 horas que recorre las cuatro torres.
Es uno de los pocos distritos de condominios de Miami que se puede llamar creíblemente «campus». Las distancias caminables entre edificios son cortas, el stack de amenidades es profundo y la consistencia de marca, mismo arquitecto, mismo paisajista, misma capa de seguridad y management, es inusualmente apretada para el rango de precio.
Edgewater como vecindario
Paraiso está en Edgewater, la franja frente a la bahía justo al norte del centro de Miami y justo al sur del Miami Design District. Edgewater pasó la década de 2010 transformándose de un corredor antiguo y tranquilo a un strip residencial de gran altura, y Paraiso fue el mayor ancla individual de esa transformación. Desde cualquier unidad estás aproximadamente a cinco minutos en coche de Wynwood, diez del Design District o Brickell, quince del aeropuerto, veinte de South Beach. Margaret Pace Park está dos cuadras al sur con acceso para perros sin correa y tenis. La gastronomía caminable maduró alrededor de las calles 25-29, cafeterías, italiana de barrio, un par de bares, pero Edgewater sigue siendo más residencial por intención que Wynwood o el Design District.
Comparado con el mercado de Brickell donde la mayoría del inventario de lujo da al Río Miami y a la bahía desde el sur, Edgewater da a la bahía oeste-este y obtiene las vistas de amanecer más limpias del mercado residencial urbano de Miami.
Quién compra en Paraiso
El mix de compradores aquí está dominado por familias internacionales que usan las unidades a tiempo parcial, fuerte propiedad brasileña, argentina, mexicana y venezolana, junto con profesionales de Miami que trabajan en el Design District, oficinas de tecnología de Wynwood o finanzas del centro. El lado de inversión ha sido más delgado aquí que en edificios de amenidades hoteleras como Icon Brickell porque Paraiso no tiene un programa de alquiler hotelero integrado; el alquiler corto está sujeto a las reglas del HOA de cada edificio y al zoning de Edgewater, ambos menos permisivos que algunos edificios vecinos. El alquiler largo sin amueblar y el medio plazo amueblado son las formas predominantes si inviertes para ingresos.
Para familias con niños, el campus es una de las opciones más fuertes en el Miami central: acceso con portón, zona infantil en sitio, paseo protegido del lado de la marina, proximidad a MAST Academy y a escuelas privadas en el corredor Design District/Edgewater.
Posición en el mercado de Edgewater
Paraiso es el nivel más caro del stock de condos existente de Edgewater, sobre edificios como The Standard Residences Miami y Missoni Baia, comparable a Aria on the Bay en precio promedio, y por debajo del nivel superior de residencias de marca. La ola de pre-construcción que actualmente sube en Edgewater (Edition Residences Edgewater, Cipriani Residences cruzando el puente en Brickell, el nuevo flujo de torres de marca) eventualmente subirá el techo por encima de donde Paraiso se sitúa hoy, pero la combinación de construcción terminada, historial operativo de nueve cifras y variedad de interiores de cuatro diseñadores sigue siendo una oferta inusual. Mira el widget de estadísticas en vivo abajo para los precios actuales por pie cuadrado a través del campus.
Notas de due diligence
- Cuatro asociaciones de condominio separadas, más una asociación maestra que maneja el paisaje compartido, la seguridad, la marina y las servidumbres del restaurante Amara. Lee tanto los documentos del HOA de tu torre como el maestro.
- Paraiso Bay + Gran Paraiso comparten amenidades: Bayviews y One Paraiso operan las suyas. Mapea el nivel de amenidades al HOA al que te comprometes antes de que te sorprenda en el cierre.
- Los muelles de la marina son una compra separada de la propiedad de la residencia; pregunta por la disponibilidad y los términos de arrendamiento vs escritura.
- Las reglas de alquiler corto varían por torre y HOA. Verifica antes de asumir ingresos; este campus se inclina más restrictivo que Icon Brickell o edificios de amenidades hoteleras comparables.
- Estatus SB 4-D: los cuatro edificios son entregas 2017-2018, cómodamente dentro del régimen moderno de reservas del Florida Building Code, la exposición a reservas estructurales es materialmente más pequeña que en el stock más viejo de Edgewater.
- Los PDFs de planos de planta del campus están adjuntos a esta página donde están disponibles, revisa el widget de documentos a continuación.
Herramientas para correr los números
Para un análisis de asequibilidad y costo total específico de Edgewater, corre un escenario actual de Paraiso a través de nuestro calculador de asequibilidad hipotecaria con la tasa Freddie Mac PMMS en vivo y las tasas millage de Miami-Dade pre-cargadas. El calculador de impuestos a la propiedad de Florida cubre homestead-vs-no-homestead e implicaciones del Save Our Homes cap. Los compradores internacionales deberían revisar la guía de compradores extranjeros para FIRPTA, impuesto de escritura y tratados fiscales.
