Master-планируемый прибрежный кампус Эджуотера от Related Group + Arquitectonica
Paraiso, это не одно здание. Это четырёхбашенный приватный кампус на ~5 акрах побережья в Эджуотере, с более чем 150-метровым фронтом залива Бискейн, задуманный как единый master-план Related Group с Arquitectonica в роли архитектора всех четырёх башен. Кампус был сдан в 2017-2018 годах и остаётся крупнейшим жилым комплексом одного застройщика, построенным в Эджуотере. Четыре башни, Paraiso Bay, Paraiso Bayviews, Gran Paraiso и One Paraiso, делят ландшафт, охрану, доступ к марине и ресторан Amara at Paraiso шефа Майкла Шварца, обладателя James Beard Award. У каждой башни, отдельный звёздный дизайнер интерьеров, что необычно для одного кампуса и стоит понимать до выбора башни.
| Площадка | ~5 акров побережья, более 150 метров фронта залива Бискейн |
|---|---|
| Башни | 4 (Paraiso Bay 650 NE 32nd · Gran Paraiso 480 NE 31st · Paraiso Bayviews 501 NE 31st · One Paraiso 3131 NE 7th) |
| Годы сдачи | 2017-2018 |
| Архитектор | Arquitectonica (все 4 здания) |
| Ландшафт | Энцо Энеа |
| Застройщик | Related Group (Хорхе Перес) |
| Ресторан на территории | Amara at Paraiso от Майкла Шварца |
Четыре башни, четыре разных дизайнера
Самое отличительное в кампусе Paraiso, то, что Related пригласил четырёх отдельных звёздных дизайнеров интерьеров на четыре здания. Это редкость для master-планируемого кондо-района, где обычно весь кампус удерживает один дизайн-словарь. Здесь это даёт четыре по-настоящему разных интерьерных опыта при едином ландшафте и общей архитектурной палитре экстерьеров.
- Paraiso Bay: 650 NE 32nd St. 53 этажа, ~350 резиденций, сдача 2018. Интерьеры, Кит Хоббс из United Designers (Лондон). Та башня, по которой назван весь кампус, с самыми прямыми видами на залив и марину. Близнец Gran Paraiso по разделяемым удобствам.
- Gran Paraiso: 480 NE 31st St. 54 этажа, сдача 2018. Интерьеры, бразильский дизайнер Патрисия Анастасиадис (известна также по 57 Ocean и работам для бренда St. Regis в Бразилии). Близнец Paraiso Bay по делению 3-акровой центральной плиты удобств.
- Paraiso Bayviews: 501 NE 31st St. 44 этажа, сдача 2018. Интерьеры, Карим Рашид (египетско-канадский дизайнер, один из самых плодовитых современных продуктовых и интерьерных авторов). Меньшее здание с собственным набором удобств, включая бассейн на крыше 44-го этажа и отдельный «закатный» бассейн.
- One Paraiso: 3131 NE 7th Ave. 53 этажа, сдача 2017. Интерьеры, Пьеро Лиссони (Милан). Сдержанный итальянско-модернистский язык; двухсветное лобби; отдельный амениити-стек, не общий деко-блок.
Если у вас есть конкретный дизайнерский запрос, лиссонский минимализм vs цвет-и-кривая Карима Рашида vs тёплая бразильская современность Анастасиадис, выбор здания здесь имеет большее значение, чем на большинстве кампусов Майами.
Общие удобства vs выделенные
Структура удобств, второе, что покупатели часто упускают. Paraiso Bay и Gran Paraiso (близнецы) делят центральную 3-акровую плиту удобств, знаменитый круглый «зеро-энтри» бассейн с подогревом, сады, теннисные корты, основной фитнес-павильон, детская площадка и променад со стороны марины общие для этих двух зданий. У Paraiso Bayviews и One Paraiso, собственные программы удобств: владелец Bayviews пользуется бассейном на 44-м и закатным бассейном, но не платит и не пользуется главной плитой. У One Paraiso, собственная плита бассейна, фитнес и лаундж.
Это важно для арифметики HOA: сборы за квадратный фут в Paraiso Bay и Gran Paraiso отражают стоимость работы «отельной» главной плиты для двух больших башен; Bayviews и One Paraiso несут собственные структуры затрат на меньшие удобства. Читайте бюджет HOA до сделки.
Программный слой кампуса
Всё держится на самой master-планируемой территории. Энцо Энеа, швейцарский ландшафтный архитектор, известный пересадкой и курированием взрослых деревьев, спроектировал озеленение, включая цветущие деревья сакурового типа вдоль центральной аллеи и сады, обнимающие подножия каждой башни. Ресторан на кампусе, Amara at Paraiso под управлением Майкла Шварца, обладателя James Beard Award, привлекает и резидентов, и гостей со стороны Эджуотера и Design District. На территории, приватная марина с глубоководными слипами на Бискейн-Бэй, baywalk, выходящий прямо на общий прибрежный променад Эджуотера, и периметр круглосуточной охраны через все четыре башни.
Это один из немногих жилых кондо-районов Майами, который заслуженно называется «кампусом». Дистанции между зданиями короткие, набор удобств глубокий, и брендовая согласованность, общий архитектор, общий ландшафтный архитектор, общая охрана и менеджмент, необычно плотная для этого ценового яруса.
Эджуотер как район
Paraiso стоит в Эджуотере, прибрежной полосе сразу к северу от даунтауна Майами и сразу к югу от Miami Design District. Эджуотер 2010-х превратился из спокойного старого приморского коридора в высотный жилой стрип, и Paraiso был крупнейшим якорем этой трансформации. Из любой квартиры здесь, около пяти минут на машине до Wynwood, десять, до Design District или Brickell, пятнадцать, до аэропорта, двадцать, до South Beach. Парк Margaret Pace, двумя кварталами южнее, с площадкой для собак без поводков и теннисом. Прогулочные обеды зрели вокруг 25-29-х улиц, кофейни, соседская итальянская кухня, пара баров,, но Эджуотер по замыслу остаётся более жилым, чем Wynwood или Design District.
В отличие от рынка Brickell, где большая часть люкс-инвентаря смотрит на Майами-Ривер и юг залива, Эджуотер смотрит на залив с запада на восток и получает самые чистые виды восхода в городском жилом сегменте Майами.
Кто покупает в Paraiso
Микс покупателей здесь зависит от международных семей, использующих юниты в режиме part-time, большая доля бразильцев, аргентинцев, мексиканцев и венесуэльцев, наряду с майамскими профессионалами, работающими в Design District, технических офисах Wynwood или финансах даунтауна. Инвестиционная сторона тоньше, чем у зданий с гостиничным программингом типа Icon Brickell, потому что у Paraiso нет интегрированной отельной арендной программы; краткосрочная аренда подчиняется правилам HOA каждой башни и зонированию Эджуотера, и то и другое менее лояльно, чем у некоторых соседних зданий. Долгосрочная без мебели и среднесрочная с мебелью, преобладающие форматы для income-стратегии.
Для семей с детьми кампус, один из самых сильных вариантов в центральном Майами: огороженный доступ, площадка на территории, защищённый промежуток у марины, близость к MAST Academy и частным школам в коридоре Design District/Edgewater.
Положение на рынке Эджуотера
Paraiso, самый дорогой ярус существующего кондо-инвентаря Эджуотера, выше зданий типа Standard Residences Miami и Missoni Baia, сопоставим с Aria on the Bay по средней цене и ниже самого верхнего бренд-резиденс-яруса. Текущая волна пре-конструкции в Эджуотере (Edition Residences Edgewater, Cipriani Residences через мост в Brickell, новый поток брендированных башен) со временем поднимет потолок выше нынешнего Paraiso, но комбинация завершённой постройки, девятизначной операционной истории и интерьерного разнообразия от четырёх дизайнеров остаётся редкой. Текущие цифры за квадратный фут по кампусу, в виджете статистики на этой странице.
Заметки по due diligence
- Четыре отдельные кондо-ассоциации, плюс главная (мастер-) ассоциация, занимающаяся общим ландшафтом, охраной, мариной и сервитутами Amara. Читайте и документы своей башни, и мастер-уровень.
- Paraiso Bay + Gran Paraiso делят удобства: Bayviews и One Paraiso работают каждая своё. Сопоставьте уровень удобств с HOA, на который соглашаетесь, до сюрпризов на закрытии.
- Слипы марины: отдельная покупка от резиденции; уточняйте доступность и условия аренды/собственности.
- Правила краткосрочной аренды различаются по башням и HOA. Проверяйте до того, как закладывать доход; этот кампус более ограничителен, чем Icon Brickell или сравнимые здания с гостиничным программингом.
- Статус SB 4-D: все четыре здания, поставка 2017-2018, комфортно внутри современного режима резервов Florida Building Code; экспозиция по структурным резервам существенно меньше, чем у более старого инвентаря Эджуотера.
- PDF-планировки по кампусу прикреплены к этой странице, где доступны, смотрите виджет документов ниже.
Инструменты для расчётов
Для специфичного для Эджуотера анализа доступности и полной стоимости запустите текущий сценарий Paraiso через наш калькулятор ипотечной доступности с актуальной ставкой Freddie Mac PMMS и предзаряженными миллидж-ставками Майами-Дейд. Калькулятор налога на недвижимость Флориды покрывает homestead-vs-non-homestead и последствия Save Our Homes cap. Зарубежным покупателям, гид для иностранных покупателей по FIRPTA, deed-tax и налоговым соглашениям.
