Коммерческая недвижимость Южной Флориды переживает подъём. В округах Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич 2025 год завершился объёмом примерно $16 млрд коммерческих сделок — двузначный рост к предыдущему году. CBRE прогнозирует рост инвестиционной активности в США на 16% в 2026 году, и Южная Флорида находится на острие этой волны.
Но общие цифры скрывают настоящую историю. Разные сектора, разные субрынки и разные типы покупателей движутся в противоположных направлениях. Вот что происходит на самом деле и куда идёт капитал.
Два сигнала, которые мы отслеживаем на brokerone.io, рассказывают историю до того, как её показывают данные сделок:
| Округ | Всего парцелей | В собственности LLC/Corp | Доля корпораций |
|---|---|---|---|
| Майами-Дейд | 799 138 | 182 190 | 22,8% |
| Палм-Бич | 664 384 | 121 118 | 18,2% |
| Бровард | 524 228 | 71 926 | 13,7% |
22,8% корпоративного владения в Майами-Дейд — один из самых высоких показателей в стране. Это важно, потому что недвижимость в LLC ведёт себя иначе, чем в индивидуальной собственности: её дольше держат, чаще рефинансируют, чем продают, и она реагирует на циклы институционального капитала, а не на рост зарплат на местном уровне. Высокая доля корпораций во всех трёх округах — то, что удерживало объём сделок высоким, даже когда настроения покупателей жилья охладились в 2024 году.
Наша база разрешений показывает $736 млн крупных строительных разрешений ($100K+), выданных в Южной Флориде за 14 месяцев с января 2025 года. Только разрешений свыше $1 млн — более 110. Это пайплайн будущего предложения — и тот факт, что объём коммерческих разрешений впервые за десятилетие обогнал жилые, показывает, куда, по мнению девелоперов, идёт капитал.
Изучить актуальные данные о строительстве можно на brokerone.io/construction или найти конкретное LLC через наш поиск владельцев.
| Округ | Общий объём | Изменение YoY | Сигнал |
|---|---|---|---|
| Майами-Дейд | ~$7,7 млрд | +5% | Стабильно, институциональные инвесторы |
| Бровард | $5,5 млрд | +27% | Прорывной год, рост логистики |
| Палм-Бич | $2,8 млрд | +12% | Продолжается миграция капитала |
Рост Бровард на 27% — главное событие. Логистика и промышленные объекты у портов и аэропорта стали драйвером роста, крупнейшие чеки выписывали private equity и семейные офисы. Прирост Палм-Бич на 12% отражает продолжающуюся миграцию капитала с Северо-Востока — спрос на офисы, медицинские и net-lease форматы превысил предложение.
Южная Флорида остаётся одним из самых плотных офисных рынков в стране:
Сравните эти цифры с национальной вакантностью Class A около 19% — Южная Флорида не обвалилась, как Нью-Йорк и Сан-Франциско. Поэтому арендные ставки удержались, а cap rates остались сжатыми.
Class A офис — по-прежнему корона рынка. Brickell и центр Майами торгуются по cap rate около 4,5–5,5% на стабилизированный продукт. Rosemary Square и коридор Flagler в Уэст-Палм-Бич торгуются аналогично — это институциональные холдинги с пятью годами роста аренды подряд.
Value-игра — Class B офис с потенциалом value-add. Такие сделки идут по cap rate 8%+ в пригородах Бровард и периферии Майами-Дейд. Ставка: спрос на офисы не умирает, он перемещается. Арендаторы уходят из стеклянных башен в перестроенные склады с лучшей парковкой и меньшей ставкой за квадратный фут.
Смотрите активные офисные объекты:
Промышленность — тот класс активов, которого все хотят и которого никто не успевает построить. Port Everglades, PortMiami и Международный аэропорт Майами вместе обрабатывают больше грузов, чем любой другой американский мегаполис к востоку от Миссисипи. Это создаёт ненасытный спрос на last-mile дистрибуцию, flex-площади и cold storage.
Недавние сделки в Doral закрывались выше $19 млн за объекты менее 60 000 кв.футов — показатель того, насколько компрессия цен зашла далеко.
Активные промышленные объекты:
Ритейл бифуркируется. Street retail на Lincoln Road, Worth Avenue и в Design District торгуется по агрессивным cap rates (3,5–4,5%) и ведёт себя как трофейный актив, а не yield-игра. Тем временем grocery-anchored и net-lease ритейл в пригородах трёх округов даёт 5,5–7% cap с долгосрочными кредитными арендаторами.
Действие — в сделках под редевелопмент. Старые strip-центры в переходных районах — Wynwood пять лет назад, Little River сейчас, Edgewater раньше — принесли непропорциональную доходность инвесторам, готовым держать через согласования и переждать таймлайн перезонирования.
Субрынки, заслуживающие внимания:
Мультифэмили — сектор, где институциональный капитал встречается со всеми видами частных покупателей. Class A башни Brickell и Edgewater торгуются около 4,0% cap rate — сжато, но опирается на один из самых сильных ростов аренды в стране. Workforce-жильё в Hialeah, Hollywood и Pompano даёт 5,5–6,5% cap с политическим попутным ветром (Live Local Act, стимулы округов).
Недооценённая возможность: малый мультифэмили (4–20 юнитов) в джентрифицирующихся районах Майами. Торгуется на 5,5–7% cap, часто финансируется residential-кредитами и выигрывает от того же роста на уровне района, что и односемейный продукт.
Гостиничный бизнес Южной Флориды — отдельная вселенная. Бутик-отели South Beach, океанские курорты Fort Lauderdale и Hollywood, резиденции с брендами курортов в Aventura и Sunny Isles обошли национальные hospitality REIT с большим отрывом. Cap rates 5,5–7%, но андеррайтинг требует глубокой операционной экспертизы — это не пассивный класс активов.
За три года пул покупателей заметно сдвинулся:
Одна структурная возможность постоянно всплывает в данных: пригородные субрынки торгуются примерно на 60 базисных пунктов выше cap rate, чем центральный Майами-Дейд, при сопоставимых фундаментальных показателях. Семейные офисы всё чаще используют этот спред, покупая в Sunrise, Coral Springs, Delray Beach и Boca Raton по 5,3% cap вместо того, чтобы гоняться за 4,0% в центре.
Ставки по коммерческим кредитам значительно выше residential-рынка. Agency-финансирование мультифэмили доступно в диапазоне 6–6,5%. Non-recourse коммерческие кредиты на стабилизированный офис и ритейл — 6,5–7,5%. Bridge и строительное финансирование стартуют выше 8% для большинства заёмщиков.
Волна рефинансирования в 2026–2027 — самый большой wildcard. Многие 5-летние сделки 2020–2021 годов вызревают в среду с более высокими ставками. Ждите больше проблемных продаж, больше рекапитализаций и больше возможностей для хорошо капитализированных покупателей в ближайшие 18 месяцев.
Коммерческая недвижимость Южной Флориды — не монолит. Под одним заголовком скрывается пять отдельных рынков, и у каждого свой вход:
Прогноз роста 16% на 2026 год — не предсказание об одном классе активов, это сумма нескольких пересекающихся циклов. Лучше всех в следующем году покажут себя инвесторы, которые знают, какой сектор и какой субрынок соответствует их структуре капитала, и они будут двигаться, пока остальные ещё смотрят на заголовки о ставках.
Broker One Research — дата-журналистский отдел Broker One. Каждая статья под этим именем опирается на оригинальный SQL-анализ собственных наборов данных: 2 млн участков Флориды от оценщиков округов, 4,6 млн активных и исторических объявлений MLS, 6,9 млн юридических лиц Флориды из Sunbiz, зоны затопления FEMA, разрешения на строительство, нарушения кодексов и демографию Census ACS. Мы публикуем методологию — количество строк, фильтры, диапазоны дат — чтобы читатели могли оценить строгость каждого вывода. Мы используем медианные метрики вместо средних, чтобы выбросы данных MLS не попадали в заголовочные цифры. Журналистам и исследователям, желающим цитировать нашу работу — пишите на research@mybrokerone.com.
