Апрель 2026 дал первый чёткий сигнал в данных того, что большинство брокеров Южной Флориды говорит анекдотически уже несколько месяцев: пул покупателей сузился, предложение растёт быстрее, чем рынок готов поглотить, и верхушка рынка торгуется нормально, пока середина буксует. Отчёт охватывает сделки с 1 по 22 апреля 2026 года по Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич — отсечка соответствует дате выгрузки данных, а не полному месяцу.
Жилые закрытия Южной Флориды идут на 16% ниже год-к-году по объёму и на 1,7% ниже по медианной цене, если сравнивать тот же трёхнедельный период апреля 2025. Медианная цена закрытия — $575 000 против $585 000 год назад; среднее время на рынке выросло до 91,6 дня (с 81,9 — +12%). Параллельно один Майами-Дейд получил 3 330 новых листингов кондо за три недели — около 1 110 в неделю при среднем 2024 в 613.
| Округ | Закрыто | Медиана | Медиана $/кв. фут | Ср. DOM |
|---|---|---|---|---|
| Майами-Дейд | 1 048 | $630 000 | $593 | 93,6 дня |
| Бровард | 303 | $487 500 | $350 | 85,7 дня |
| Палм-Бич | 120 | $430 000 | $389 | 89,8 дня |
Это согласуется с нашим анализом рынка кондо Майами: SFH в порядке, кондо — в структурной переоценке из-за SB 4-D, страховки и заморозки финансирования.
| # | Адрес | Цена | Листинг-агент | Агент покупателя |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 84 Isla Bahia Dr, Fort Lauderdale | $34 000 000 | Chad Carroll, Compass | Brett Bass, Bass Realty |
| 2 | 1417 N Venetian Way, Miami | $27 500 000 | Dora Puig, Luxe Living | Dora Puig (dual) |
| 3 | 5515 Pine Tree Dr, Miami Beach | $23 750 000 | Kaila Mardoyan, Douglas Elliman | David Siddons, Douglas Elliman |
| 4 | 21 S Beach Rd, Jupiter Island | $23 500 000 | Sara Roosevelt, William Raveis | Sara Roosevelt (dual) |
| 5 | 9001 Collins Ave #207, Surfside | $20 500 000 | Michael Duchon, Corcoran | Dora Puig, Luxe Living |
Продавец — Дэвид МакНил, основатель WeatherTech и один из крупнейших политических доноров Флориды. 6-спальный особняк 11 714 кв. фут продан примерно за квартал. $2 903/кв. фут — классическая ультра-люкс сделка Форт-Лодердейла. Наш вывод: верхушка Броварда здорова. Это не кризис — это ротация миллиардера.
Dora Puig представляла обе стороны. Покупатель — L. Robert Elias III, управляющий партнёр The Elias Law Firm (Корал-Гейблс). Титул оформлен на отзывный траст (стандартная практика для HNW во Флориде). Elias значится в нескольких трастах по SFL. Наш вывод: инвентарь Venetian Islands тонок; когда объект уровня выходит, рынок его закрывает.
Титул — 5515 Pine Tree Dr Development LLC, управляется Дэвидом и Жоржем Даян (Dayan Enterprises). Слово «Development» в названии компании — сигнал: куплено под редевелопмент, не под личное жильё. Наш вывод: девелоперы верхнего сегмента Мид-Бич голосуют $23,75 млн — считают, что люкс Майами-Бич ближе к дну, чем к потолку на горизонте 3 лет.
Тихая off-market-сделка на одном из самых эксклюзивных барьерных островов Флориды. Sara Roosevelt (William Raveis) — двойное представительство. $4 226/кв. фут. Ценность в земле и локации. Наш вывод: Jupiter Island — отдельный рынок со своей логикой оценки; сделки не говорят ничего о Палм-Бич, но всё — о концентрированной ультра-HNW тяге к дефициту.
Самая интересная сделка месяца. Продавец — траст, связанный с Жаком Нассером, бывшим CEO Ford. Покупатель — Michael Petillo и Natalia Mayorova. Здание — Four Seasons Residences at The Surf Club, пост-2016 постройка, полностью соответствует SB 4-D. $4 421/кв. фут. Наш вывод: коррекция неоднородна. Здания, прошедшие проверку, с фондированными резервами и оператором blue-chip торгуются по комп-ценам до-2024. Нарратив «-15%» здесь не работает.
Продавцы SFL листнули 6 671 новый объект за три недели — годовая проекция ~115 000 новых листингов. Только кондо Майами-Дейд — 3 330 новых листингов (~1 110/нед. против 613/нед. в 2024).
| Округ | Закрытых аренд | Медианная арендная плата |
|---|---|---|
| Майами-Дейд | 1 977 | $2 800 |
| Бровард | 381 | $2 500 |
| Палм-Бич | 117 | $2 000 |
Подробнее о соотношении цена-к-аренде — в нашей карте «покупать или снимать» по индексам.
Кондо: лучший рычаг торга за 10 лет для зданий под SB 4-D. Требуйте reserve studies, открытые финансовые contingency, скидки 10–20%. Для новых соответствующих зданий — ожидайте цену близко к asking. SFH: рынок не тот, что в новостях, рычага мало.
Кондо в довоенных зданиях (pre-1994): цените реалистично — 10–15% ниже ментального якоря 2023–2024. SFH: спрос стабилен, но покупатель медленнее — цените по рынку.
Лучшее risk-adjusted: пост-соответствующие кондо-здания (SB 4-D сделан, резервы есть). Страх-продавцы выходят по ценам середины 2022.
Используйте калькулятор ипотеки и налога на недвижимость. Страховка и HOA апреля 2026 на 20–30% выше 2023 года — тот же дом $600K стоит в содержании на 15–18% дороже в месяц.
Источник: собственная база Broker One, MLS по Майами-Дейд, Бровард, Палм-Бич (RESO). Закрытия: жилые (SFR, кондо, таунхаус, вилла), close_date 1–22 апреля 2026, ClosePrice > $10 000. YoY: тот же трёхнедельный период 2025. Идентификация покупателей: ownership-history из нашей базы 2 млн парцел + публичные записи (Sunbiz, deed filings) + публикации. Коммерция исключена. Аренда: выполненные leases только, $500–$50 000/мес.
Broker One Research — дата-журналистский отдел Broker One. Каждая статья под этим именем опирается на оригинальный SQL-анализ собственных наборов данных: 2 млн участков Флориды от оценщиков округов, 4,6 млн активных и исторических объявлений MLS, 6,9 млн юридических лиц Флориды из Sunbiz, зоны затопления FEMA, разрешения на строительство, нарушения кодексов и демографию Census ACS. Мы публикуем методологию — количество строк, фильтры, диапазоны дат — чтобы читатели могли оценить строгость каждого вывода. Мы используем медианные метрики вместо средних, чтобы выбросы данных MLS не попадали в заголовочные цифры. Журналистам и исследователям, желающим цитировать нашу работу — пишите на research@mybrokerone.com.
