Пайплайн кондо в Майами продолжает расти: 25 флагманских пре-конструкшн башен заявлены к сдаче в 2026–2028 годах, от 791-юнитного Mercedes-Benz Places в Brickell до 100-этажного Waldorf Astoria Residences в Downtown. При этом более трети башен, сданных в 2024 году, до сих пор не распродали свои юниты. Мы выгрузили все листинги кондо во флагманских зипах Miami-Dade и Broward, отделили то, что сейчас выставлено на продажу, от того, что фактически закрылось за последние 24 месяца, и разрыв между этими двумя ценами сегодня является самой полезной цифрой, которую может знать покупатель в 2026 году.
По когорте кондо постройки 2022 года в Южной Флориде медианная запросная цена идёт на 39% выше медианной цены закрытия. Продавцы хотят $1,287 за квадратный фут, покупатели зачищают рынок по $923 за квадратный фут, и за 18 месяцев этот разрыв почти не сдвинулся.
Самая важная таблица в этом материале. Каждая строка, это медианная цена за квадратный фут по кондо Южной Флориды во флагманских зипах (33131–33180 плюс коридор Fort Lauderdale Beach), сгруппированная по году завершения здания. Колонка «Закрытые» отражает, по какой цене юниты фактически торговались за последние 24 месяца. Колонка «Активные» отражает то, что сейчас сидит на рынке непроданным.
| Год постройки | Медиана закрытия $/sqft | Медиана запроса $/sqft | Премия запроса |
|---|---|---|---|
| 2018 | $750 | $751 | 0% |
| 2019 | $783 | $837 | +7% |
| 2021 | $1,000 | $1,092 | +9% |
| 2022 | $923 | $1,287 | +39% |
| 2023 | $1,036 | $1,174 | +13% |
| 2024 | $1,330 | $1,406 | +6% |
| 2025 | $1,157 | $1,281 | +11% |
| 2026 | недостаточно закрытий | $1,449 | — |
| 2027 (пре-кон) | — | $1,387 | — |
| 2028 (пре-кон) | — | $1,480 | — |
Видны три вещи. Во-первых, когорта 2018 года достигла ценового открытия: шестилетнее здание было куплено, продано, перезаложено и переставлено в листинг достаточное количество раз, чтобы запросная и закрытая цены сошлись до доллара.
Во-вторых, когорта 2022 года застряла. Это здания, сдававшиеся уже после Surfside и после повышения ставок, в среду, в которой девелопер уже забронировал депозиты по пиковым ценам 2021 года. Продавцы не сбросят ниже цен, под которые подписались, покупатели не заплатят выше того, по чему реально закрываются текущие комплы, и инвентарь продолжает накапливаться в этом 39-процентном зазоре.
В-третьих, и это и есть рычаг покупателя, пайплайн 2027 и 2028 годов оценивается выше медианы закрытия 2024 года. Девелоперы просят $1,387–$1,480 за квадратный фут за продукт, который не сдадут ещё 18–36 месяцев, на рынке, где сопоставимый только что сданный продукт зачищается по $1,330. Исторический пре-конструкшн «дисконт», который раньше вознаграждал ранних покупателей и обычно составлял 15–25% ниже сопоставимой ресейл-цены, инвертировался.
Агрегированные цифры скрывают географию. Один и тот же доллар «новостройки Майами» покупает очень разный продукт в зависимости от того, на какой миле береговой линии вы стоите.
| Субмаркет | Медиана $/sqft закрытия | Что вы фактически покупаете |
|---|---|---|
| Sunny Isles Beach | $2,212 | Прямо-океанский Collins Avenue, брендированные резиденции, полносервисный тир удобств |
| South Beach | $1,793 | Бутиковые здания, ходимость, премия за вид на Атлантику и залив |
| North Beach | $1,714 | Гало района Faena, но ниже плотность и тише кварталы |
| Bal Harbour / Bay Harbor | $1,538 | Меньший, ультралюкс инвентарь, тонкий объём торгов |
| Brickell | $1,239 | Вертикальная жизнь финансового района, профессиональный пул покупателей, сдаваемая |
| Edgewater | $1,014 | Залив с выходом на 36-ю улицу, растущий пайплайн башен среднего люкса |
| Downtown Майами | $896 | Самая высокая плотность, самый глубокий активный инвентарь, продуктовый микс hospitality-condo |
Два контраста делают всю работу в этой таблице. Sunny Isles Beach, единственный субмаркет, где сдача ультралюкса всё ещё абсорбируется по премиальной PSF: закрытые сделки идут по $2,212 за квадратный фут, более чем в 2,4 раза выше медианы Downtown Майами в $896. Пайплайн это отражает: Bentley Residences, St. Regis Residences Sunny Isles и South Tower в Estates at Acqualina, все стоят на океанском фронте Collins Avenue, и все оценены согласованно с тем, что уже зачищается.
В Downtown Майами история противоположная. Из кондо сдачи 2024 года в зипе 33132 66% всё ещё сидят активными. Субмаркет отгружает самый большой пайплайн по числу юнитов и абсорбирует самый маленький по доле. Закрытые сделки там зачищаются по $896 за квадратный фут, треть от того, что платят покупатели закрытия в Sunny Isles, а пайплайн (Waldorf Astoria, Casa Bella, ансамбль Genting / Resorts World на 1015 N. American Way, выбравший $63 миллиона разрешений в 2026 году) оценивается так, как будто Downtown уже субститут Sunny Isles.
Двадцать пять флагманских пре-конструкшн башен сейчас маркетируются под сдачу в Южной Флориде в 2026–2028 годах. Каждую из них мы освещали отдельно, а таблица ниже связывает их вместе с цифрами, которые покупателю реально нужны.
| Проект | Субмаркет | Сдача | Юниты (≈) | Этажи |
|---|---|---|---|---|
| Waldorf Astoria Residences | Downtown Майами | 2026 | 360 | 100 |
| Baccarat Residences | Brickell | 2026 | 324 | 75 |
| Mandarin Oriental Residences | Brickell | 2026 | 228 | 66 |
| Rivage Bal Harbour | Bal Harbour | 2026 | 56 | 25 |
| Six Fisher Island | Fisher Island | 2026 | 50 | 11 |
| Casa Bella by B&B Italia | Downtown Майами | 2026 | 306 | 57 |
| Ella Miami Beach | North Beach | 2026 | 95 | 10 |
| Nexo Residences | North Miami Beach | 2026 | 254 | 15 |
| Surf Row | Surfside | 2026 | 16 | 6 |
| La Baia | Bay Harbor | 2026 | 68 | 8 |
| Onda | Bay Harbor | 2026 | 41 | 8 |
| Twenty-Nine Indian Creek | Miami Beach | 2026 | 20 | 11 |
| Alton Bay | Miami Beach | 2026 | 78 | 14 |
| Ritz-Carlton Residences Pompano | Pompano Beach | 2026 | 205 | 14 |
| Oasis Hallandale | Hallandale | 2026 | 250 | 25 |
| Lofty Brickell | Brickell | 2026 | 422 | 45 |
| 888 Brickell by Dolce & Gabbana | Brickell | 2027 | 259 | 90 |
| Mercedes-Benz Places | Brickell | 2027–28 | 791 | 67 |
| The Standard Residences | Midtown | 2027 | 228 | 12 |
| Villa Miami | Edgewater | 2027 | 64 | 55 |
| Shore Club Private Collection | South Beach | 2027 | 49 | 20 |
| Bentley Residences | Sunny Isles | 2028 | 216 | 63 |
| St. Regis Residences Sunny Isles | Sunny Isles | 2028 | 184 | 62 |
| Estates at Acqualina, South Tower | Sunny Isles | 2027 | 76 | 50 |
| St. Regis Residences Brickell | Brickell | 2027 | 152 | 50 |
| Residences at Shell Bay | Hallandale | 2027 | 108 | 20 |
Сложите: примерно 4,800 юнитов флагманского тира идут в Южную Флориду в 2026–2028 годах, концентрированных в тех же субмаркетах, у которых уже есть проблема с абсорбцией того, что было сдано в 2024. Один только пайплайн Brickell, это 1,800 юнитов в шести башнях, и все они сливаются в субмаркет, закрывший когорту 2024 по $1,239 за квадратный фут и сейчас удерживающий 33% этой когорты непроданными.
Эта цифра занижает истинный пайплайн. Мы посчитали только здания с активным маркетингом, листингами в MLS и названными девелоперами. За ними сидит второй эшелон: одобренные, но необъявленные проекты, разрешения, которые подаются в округах (один зип Downtown 33132 забронировал $305 миллионов разрешений на стройку с 2022 года), и девелоперские СП, которые ещё не вышли в публичность.
Вторая половина истории абсорбции, это то, что происходит с инвентарём, который не продаётся. Мы выгрузили все обращения взыскания, зарегистрированные в девяти флагманских кондо-зипах SFL (от Brickell до Aventura) с 2023 года, по данным реестров клерков округа и Bridge Public Records.
| Год | Foreclosure-подачи во флагманских зипах | Изменение год к году |
|---|---|---|
| 2023 | 68 | — |
| 2024 | 112 | +65% |
| 2025 (только Q1) | 43 | примерно плоско или ниже в годовом исчислении |
Скачок на 65% с 2023 на 2024, это не образца 2008 года. Тем не менее это самый большой годовой прирост foreclosures во флагманских кондо-зипах за весь постпандемийный период, и он приходится в те же районы, где абсорбционный стопор острее всего. South Beach (33139) лидирует с 22 подачами за 2024 год, North Beach (33141), 19, Brickell (33131), 17. Три зипа из девяти дали больше половины объёма.
Механизм прямой. Структурные резервы по SB 4-D вступили в действие, ставки HOA пошагово выросли по старым зданиям, страховые премии переоценились, и собственники, зафиксированные на низкой ставке и тянувшие на тонких маржах, начали пропускать платежи. Большая часть этих подач закончится переговорными short sale, а не передачей с аукционного блока, но каждая из них добавляет инвентарь на рынок, у которого уже его слишком много.
Данные не говорят «не покупайте кондо в Майами в 2026». Они говорят, что у вас есть рычаг, которого не было в 2022, и этот рычаг сконцентрирован в конкретных местах.
«Crash кондо в Майами», это заголовок, который вы увидите в большинстве мест. Данные показывают вместо этого переоценку: медленный, фрикционный процесс, в котором продавцы шаг за шагом сходят к тому, что покупатель готов заплатить. По когорте 2022 мы прошли примерно 40% этого пути, по пайплайну 2026–2028 ещё едва начали.
Две трети новостроечных кондо Майами сдачи 2024 года всё ещё не проданы, потому что запросные цены идут ощутимо выше того, по чему сопоставимые юниты фактически закрываются. Когорта 2022, самая экстремальная: продавцы просят медиану $1,287 за квадратный фут, тогда как закрытые сделки зачищаются по $923. Пока разрыв не сузится, инвентарь будет накапливаться. Страхование, резервы по HOA в рамках SB 4-D и зафиксированные на низкой ставке ипотеки замедляют оборот, но первичный драйвер, это разрыв между запросом и закрытием.
Запросные цены сдвинулись очень мало. Закрытые цены сдвинулись больше. Механика селективная: правильно оценённые юниты закрываются, неправильно оценённые сидят. По флагманским зипам Южной Флориды медиана закрытия по когорте 2024, $1,330 против $1,406 запроса, премия 6%, которую продавцы постепенно сторговывают. Когорта 2022, где запросная премия 39%, и есть тот сегмент, где сосредоточены реальные снижения. Широкого crash нет, есть медленная, фрикционная переоценка в конкретных субмаркетах.
Да, если вы понимаете, где у вас рычаг. Покупатели в Downtown Майами, среднем тире Brickell и зданиях когорты 2022 имеют самую сильную переговорную позицию за многие годы. Продавцы там конкурируют и с другим ресейл-инвентарём, и с девелоперами, разрезающими ленту на продукте следующего года. Ультралюкс Sunny Isles по-прежнему торгуется ближе к запросу, поэтому рычаг там слабее. Пре-конструкшн контракты, подписываемые сегодня под сдачу 2027–2028, нужно торговать ниже сопоставимых закрытий 2024, а не выше.
Около 4,800 юнитов флагманского тира в 25 названных пре-конструкшн башнях запланированы к сдаче в Южной Флориде в 2026–2028 годах. В одном Brickell шесть башен суммарно дают около 1,800 юнитов в пайплайне: Mercedes-Benz Places (791), Lofty Brickell (422), Baccarat Residences (324), 888 Brickell by Dolce & Gabbana (259), Mandarin Oriental Residences (228) и St. Regis Residences Brickell (152). Цифра занижает истинный пайплайн, потому что включает только проекты с активным маркетингом и названными девелоперами.
Абсорбция резко варьируется по субмаркетам. По всей Южной Флориде 36% кондо сдачи 2024 на апрель 2026 всё ещё активны в MLS, или 398 юнитов из 1,112-юнитной когорты. По субмаркетам: когорта 2024 в Downtown Майами на 66% не продана, в Brickell на 33% не продана, тогда как когорты Sunny Isles 2022–2023 ближе к 25% непроданных и зачищаются по премиальной PSF. Исторически кондо-когорты через пять лет после сдачи держат около 6% инвентаря, у когорты 2024 уровень в шесть раз выше.
Зависит от ценовой дисциплины. Историческая пре-конструкшн скидка в 15–25% ниже сопоставимого ресейла на текущем рынке инвертировалась. Многие контракты 2027 и 2028 годов пишутся выше того, по чему закрывается продукт 2024 в том же субмаркете. Это убирает подушку, которая исторически компенсировала покупателю риск сдачи и заморозку депозита 25–30%. Прямо-океанский ультралюкс Sunny Isles по-прежнему оценивается согласованно с закрытиями, средний тир урбанистического продукта, это сегмент, где математика собирается тяжелее всего.
Подачи на обращение взыскания в девяти флагманских кондо-зипах Южной Флориды выросли с 68 в 2023 до 112 в 2024, прирост 65% год к году. South Beach (33139) лидирует с 22 подачами, North Beach (33141), 19, Brickell (33131), 17. Тренд сконцентрирован в старых зданиях, столкнувшихся с пошагово выросшими структурными резервами SB 4-D и более высокими страховыми премиями, а не в свеже-сданных башнях. Большая часть подач закончится переговорными short sale, а не аукционами, но каждая из них добавляет инвентарь на рынок, у которого уже его слишком много.
Читать дальше: Рынок кондо Майами 2026: crash или коррекция? · Отчёт по рынку Южной Флориды: апрель 2026 · Закон Флориды об инспекции кондо 2026: гид покупателя по SB 4-D · Прогоните ипотечную математику по юниту, который смотрите
Broker One Research — дата-журналистский отдел Broker One. Каждая статья под этим именем опирается на оригинальный SQL-анализ собственных наборов данных: 2 млн участков Флориды от оценщиков округов, 4,6 млн активных и исторических объявлений MLS, 6,9 млн юридических лиц Флориды из Sunbiz, зоны затопления FEMA, разрешения на строительство, нарушения кодексов и демографию Census ACS. Мы публикуем методологию — количество строк, фильтры, диапазоны дат — чтобы читатели могли оценить строгость каждого вывода. Мы используем медианные метрики вместо средних, чтобы выбросы данных MLS не попадали в заголовочные цифры. Журналистам и исследователям, желающим цитировать нашу работу — пишите на research@mybrokerone.com.
