2026 年 4 月给出了南佛罗里达多数经纪人几个月来口耳相传内容的首个清晰数据信号：买家池在变薄，库存涌入速度快于市场消化速度，顶部市场正常成交，而中端停滞。本报告涵盖 2026 年 4 月 1 日至 22 日 Miami-Dade、Broward、Palm Beach 三县的成交——截止日期对应数据提取日，而非完整月份。
南佛罗里达住宅成交按量同比下降 16%，按中位价下降 1.7%，相比 2025 年 4 月同一三周窗口。中位成交价 $575,000（vs 去年 $585,000）；市场天数升至 91.6 天（vs 81.9，+12%）。与此同时，仅 Miami-Dade 一县在三周内吸收了 3,330 条新公寓挂牌——约 1,110/周，而 2024 年均值为 613/周。
| 县 | 成交 | 中位价 | 中位 $/平方英尺 | 平均 DOM |
|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 1,048 | $630,000 | $593 | 93.6 天 |
| Broward | 303 | $487,500 | $350 | 85.7 天 |
| Palm Beach | 120 | $430,000 | $389 | 89.8 天 |
与我们本周迈阿密公寓市场分析一致：独栋稳，公寓在 SB 4-D、保险与融资收紧推动的结构性重定价中。
| # | 地址 | 价格 | 卖方经纪 | 买方经纪 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 84 Isla Bahia Dr, Fort Lauderdale | $34,000,000 | Chad Carroll, Compass | Brett Bass, Bass Realty |
| 2 | 1417 N Venetian Way, Miami | $27,500,000 | Dora Puig, Luxe Living | Dora Puig（双重代理） |
| 3 | 5515 Pine Tree Dr, Miami Beach | $23,750,000 | Kaila Mardoyan, Douglas Elliman | David Siddons, Douglas Elliman |
| 4 | 21 S Beach Rd, Jupiter Island | $23,500,000 | Sara Roosevelt, William Raveis | Sara Roosevelt（双重代理） |
| 5 | 9001 Collins Ave #207, Surfside | $20,500,000 | Michael Duchon, Corcoran | Dora Puig, Luxe Living |
卖方 David MacNeil，WeatherTech 创始人，佛州著名政治捐款人。6 卧 11,714 平方英尺水景豪宅一个季度成交。$2,903/平方英尺。我们的判断：Broward 顶端健康。这不是困境，是亿万富豪的资产轮换。
Dora Puig 双重代理。买方 L. Robert Elias III，The Elias Law Firm 管理合伙人（Coral Gables）。通过可撤销信托持有，是佛州高净值买家的标准做法。Elias 名下有多个 SFL 物业的信托。我们的判断：Venetian Islands 库存稀薄；出现合格物业时市场通过双重代理成交。
产权 5515 Pine Tree Dr Development LLC，David 与 Georges Dayan 管理（Dayan Enterprises）。公司名里的 "Development" 点明意图：按重建购入，非自住。我们的判断：中 Beach 顶端的开发商以 $2375 万投票——他们认为迈阿密海滩豪宅 3 年视角里离底比离顶更近。
佛州最排外障碍岛之一的低调 off-market 成交。Sara Roosevelt（William Raveis）双重代理。$4,226/平方英尺。价值在土地与地段。我们的判断：Jupiter Island 是自成体系的市场，有自己的买家清单；一笔成交说不了 Palm Beach 其他地方的事，但能说明超高净值买家对稀缺的集中偏好。
本月最有意思的数据点。卖方为与Jacques Nasser（福特汽车前 CEO）相关的信托。买方：Michael Petillo 与 Natalia Mayorova。楼盘：Four Seasons Residences at The Surf Club，2016 年后建造，完全符合 SB 4-D。$4,421/平方英尺。我们的判断：修正并非均匀。合规完成、储备充足、由蓝筹运营方（Four Seasons）管理的楼盘仍按 2024 年前 comp 成交。"-15%" 叙事在此不适用。
SFL 卖家三周内挂出 6,671 套新房——年化约 11.5 万套。仅 Miami-Dade 公寓：3,330 套新挂牌（约 1,110/周，vs 2024 年 613/周）。
| 县 | 成交租约 | 中位月租 |
|---|---|---|
| Miami-Dade | 1,977 | $2,800 |
| Broward | 381 | $2,500 |
| Palm Beach | 117 | $2,000 |
详细分析见我们的南佛罗里达买房 vs 租房地图。
公寓：十年来在 SB 4-D 楼盘最强议价位。要求 reserve studies、保留财务 contingency、压价 10–20%。合规新建筑仍接近挂牌价成交。独栋：新闻里的市场不是真实市场，杠杆有限。
1994 年前公寓：按现实定价——比 2023–2024 心理锚低 10–15%。独栋：需求稳定但买家更慢。
最佳风险调整回报：合规完成后的公寓（SB 4-D 已做、储备到位）。恐慌卖家正以 2022 年中价位离场。
锁定预算前使用抵押贷款负担计算器和佛州房产税计算器。2026 年 4 月保险与 HOA 费用比 2023 年高 20–30%——同一 $60 万住宅每月持有成本高 15–18%。
数据源：Broker One 自有 MLS 数据库，覆盖 Miami-Dade / Broward / Palm Beach（RESO 接口）。成交：住宅类（SFR、公寓、联排、Villa），close_date 2026 年 4 月 1–22 日，ClosePrice > $10,000。同比：2025 年同一三周窗口。买家识别：本地 200 万宗地所有权记录 + 公开数据（Sunbiz、契约备案）+ 公开报道。商业物业已剔除。租赁：仅成交 leases，$500–$50,000/月。
Broker One Research 是 Broker One 的数据新闻部门。本栏目下的每一篇文章都基于原创 SQL 分析，使用我们的专有数据集：来自各县评估员的 200 万份佛罗里达地块记录、460 万条活跃及历史 MLS 房源、690 万条来自 Sunbiz 的佛罗里达法人实体、FEMA 洪水区、建筑许可、违规记录以及 Census ACS 人口统计。我们公开方法论——行数、筛选条件、日期范围——以便读者评估每项发现的严谨性。我们使用中位数而非平均值作为指标，以避免 MLS 数据录入异常值干扰核心数字。记者与研究人员如需引用，请联系 research@mybrokerone.com。
