Abril 2026 entregó la primera señal clara de datos sobre lo que la mayoría de brokers del sur de Florida venía diciendo anecdóticamente: el pool de compradores se adelgazó, el inventario entra más rápido de lo que el mercado absorbe, y el top del mercado transa con normalidad mientras el medio se estanca. Este reporte cubre cierres del 1 al 22 de abril de 2026 en Miami-Dade, Broward y Palm Beach — el corte refleja la fecha de extracción de datos, no el mes completo.
Los cierres residenciales del sur de Florida van -16% interanual en volumen y -1,7% en precio mediano contra la misma ventana de tres semanas en abril 2025. Precio mediano de cierre: $575 000 vs $585 000 hace un año; días en el mercado subieron a 91,6 desde 81,9 (+12%). Miami-Dade absorbió 3 330 nuevos listings de condos en tres semanas — ~1 110 por semana, vs el promedio 2024 de 613/semana.
| Condado | Cerrados | Precio mediano | Mediana $/pie² | DOM prom. |
|---|---|---|---|---|
| Miami-Dade | 1 048 | $630 000 | $593 | 93,6 días |
| Broward | 303 | $487 500 | $350 | 85,7 días |
| Palm Beach | 120 | $430 000 | $389 | 89,8 días |
Esto coincide con nuestro análisis del mercado de condos: SFH bien; condos en repricing estructural por SB 4-D, seguros y financiación congelada.
| # | Dirección | Precio | Listing agent | Buyer agent |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 84 Isla Bahia Dr, Fort Lauderdale | $34 000 000 | Chad Carroll, Compass | Brett Bass, Bass Realty |
| 2 | 1417 N Venetian Way, Miami | $27 500 000 | Dora Puig, Luxe Living | Dora Puig (dual) |
| 3 | 5515 Pine Tree Dr, Miami Beach | $23 750 000 | Kaila Mardoyan, Douglas Elliman | David Siddons, Douglas Elliman |
| 4 | 21 S Beach Rd, Jupiter Island | $23 500 000 | Sara Roosevelt, William Raveis | Sara Roosevelt (dual) |
| 5 | 9001 Collins Ave #207, Surfside | $20 500 000 | Michael Duchon, Corcoran | Dora Puig, Luxe Living |
Vendedor: David MacNeil, fundador de WeatherTech y uno de los donantes políticos más activos de Florida. Casa de 6 dormitorios / 11 714 pie² vendida en un trimestre. $2 903/pie² — transacción ultra-lujo textbook en Fort Lauderdale. Nuestro take: el top de Broward está sano. No es distress — es rotación de patrimonio.
Dora Puig en ambos lados. Comprador: L. Robert Elias III, managing principal de The Elias Law Firm (Coral Gables). Título en trust revocable — práctica estándar HNW en Florida. Elias aparece en varios trusts por SFL. Nuestro take: inventario de Venetian Islands es fino; cuando aparece un producto del nivel, el mercado lo absorbe vía dual agency.
Título: 5515 Pine Tree Dr Development LLC, gestionada por David y Georges Dayan (Dayan Enterprises). La palabra "Development" en el nombre del LLC cuenta todo: comprado para redesarrollo, no como residencia. Nuestro take: developers del top de Mid-Beach votan con $23,75M — creen que el lujo de Miami Beach está más cerca del piso que del techo a 3 años.
Venta silenciosa off-market en una de las islas barrera más exclusivas de Florida. Sara Roosevelt (William Raveis) representación dual. $4 226/pie². Valor en tierra y ubicación. Nuestro take: Jupiter Island es un mercado aparte con su propia lista de compradores; una transacción no dice nada sobre Palm Beach en general y todo sobre la fuga ultra-HNW hacia escasez.
La transacción más interesante del mes. Vendedor: trust vinculado a Jacques Nasser, ex CEO de Ford. Comprador: Michael Petillo y Natalia Mayorova. Edificio: Four Seasons Residences at The Surf Club, construcción post-2016, totalmente compliant SB 4-D. $4 421/pie². Nuestro take: la corrección no es uniforme. Edificios con compliance hecho, reservas fondeadas y operador blue-chip transan a comps pre-2024. La narrativa "-15%" no aplica aquí.
Vendedores SFL listaron 6 671 nuevas propiedades en tres semanas — anualiza a ~115 000 listings nuevos. Solo los condos de Miami-Dade: 3 330 nuevos (~1 110/sem vs 613/sem en 2024).
| Condado | Arriendos cerrados | Renta mediana mensual |
|---|---|---|
| Miami-Dade | 1 977 | $2 800 |
| Broward | 381 | $2 500 |
| Palm Beach | 117 | $2 000 |
Detalles en nuestro mapa comprar vs alquilar por código postal.
Condos: la mejor posición negociadora en una década para edificios SB 4-D. Exija reserve studies, contingencias financieras abiertas, descuentos 10–20%. Para edificios nuevos compliant espere pagar cerca del asking. SFH: el mercado no es el de las noticias, el leverage es limitado.
Condos pre-1994: precie realista — 10–15% bajo el ancla mental de 2023–2024. SFH: demanda estable pero compradores más lentos.
El mejor risk-adjusted: condos post-compliance (SB 4-D hecho, reservas fondeadas). Vendedores por miedo salen a precios de mediados-2022.
Use la calculadora de hipoteca y de impuesto a la propiedad. Seguros y HOA abril 2026 están 20–30% sobre 2023 — la misma casa de $600K cuesta 15–18% más al mes.
Fuente: base propia Broker One, MLS Miami-Dade / Broward / Palm Beach (RESO). Cierres: residenciales (SFR, condo, townhouse, villa), close_date 1–22 abril 2026, ClosePrice > $10 000. YoY: misma ventana de tres semanas 2025. Identificación de compradores: ownership-history de nuestra base de 2M parcelas + registros públicos (Sunbiz, deed filings) + cobertura de prensa. Comercial excluido. Alquiler: leases ejecutados, $500–$50 000/mes.
Broker One Research es el brazo de periodismo de datos de Broker One. Cada publicación con esta firma está respaldada por un análisis SQL original sobre nuestros conjuntos de datos propietarios: 2M de parcelas de Florida de tasadores de condado, 4.6M de listados MLS activos e históricos, 6.9M de entidades comerciales de Florida de Sunbiz, zonas de inundación FEMA, permisos de construcción, infracciones de código y datos demográficos del Census ACS. Publicamos nuestra metodología — recuentos de filas, filtros, rangos de fechas — para que los lectores puedan evaluar el rigor de cada hallazgo. Usamos métricas basadas en medianas en lugar de medias para mantener fuera de los titulares los valores atípicos de captura de datos del MLS. Si eres periodista o investigador y quieres citar nuestro trabajo, escribe a research@mybrokerone.com.
