Mansions at Acqualina — резиденции в полный этаж на продажу по адресу 17749 Коллинз-авеню, Санни-Айлз-Бич
Mansions at Acqualina — 47-этажная ультралюксовая жилая башня по адресу 17749 Коллинз-авеню в Санни-Айлз-Бич, Флорида, сданная в эксплуатацию в 2015 году девелопером The Trump Group (Джулс и Эдди Trump — не родственники Дональда). Всего 79 резиденций на 47 этажах — Mansions задумывались как самый эксклюзивный продукт кампуса Acqualina: настоящие «особняки в небе» в полный этаж, большинство из них площадью более 8 000 квадратных футов, каждая с приватным лифтом и частным джакузи на опоясывающей океанской террасе. Внутри ансамбля Acqualina Mansions — самое редкое предложение; семь зданий на Коллинз-авеню вместе взятые не дают 79 единиц предложения за год.
На этой странице — все резиденции Mansions at Acqualina, выставленные на продажу по адресу 17749 Коллинз-авеню, полноэтажные планировки и виды, ежемесячные расходы на содержание, что именно вы покупаете и чем Mansions отличаются от оригинальных Acqualina Resort & Residences (188 резиденций, 17875 Коллинз, 2006) и двух башен Estates at Acqualina — South Tower по адресу 17901 Коллинз (154 резиденции, 2022) и North Tower по адресу 17975 Коллинз (91 резиденция, 2022–2023). Все четыре здания делят общий амениити-центр Villa Acqualina площадью 45 000 квадратных футов, спроектированный Rafael Portuondo, и около 400 линейных футов частного пляжа.
Основные факты
| Адрес | 17749 Коллинз-авеню, Санни-Айлз-Бич, FL 33160 |
|---|---|
| Год сдачи | 2015 |
| Девелопер | The Trump Group (Джулс и Эдди Trump) |
| Архитектор | Cohen Freedman Encinosa & Associates |
| Этажей | 47 |
| Резиденций | 79 (большинство — полный этаж; сигнатурные планировки >8 000 sqft) |
| Сигнатурные планировки | Palazzo di Spiaggia (5 спален / 7,5 санузлов, 8 470 sqft интерьера + 2 798 sqft террасы); Villa di Acqua (3 спальни) |
| Панорамное остекление | Бронзовое ударопрочное стекло от пола до потолка, 360° в полноэтажных планировках |
| Приватный лифт | Да — лифт открывается напрямую в резиденцию |
| Терраса | Частное джакузи на террасе; летняя кухня на открытом воздухе |
| Пляж | Прямой выход к океану — часть ~400 линейных футов частного пляжа кампуса Acqualina |
| Общие амениити | Villa Acqualina amenity center (45 000 sqft), Acqualina Spa by ESPA, сервис Forbes Five-Star отеля, три ресторана |
| До аэропорта MIA | ~20 миль |
| До аэропорта FLL | ~13 миль |
О Mansions at Acqualina
Когда The Trump Group в 2006 году сдала оригинальный курорт Acqualina, 188-юнитовая башня по 17875 Коллинз-авеню задала планку для ультралюкса Санни-Айлз. Проблема, с точки зрения Trump'ов, заключалась в том, что планировки Acqualina оставались по сути городскими — большинство резиденций делили коридор, гости отеля и собственники квартир пересекались на нижних уровнях, а максимум стандартного юнита составлял около 2 750 sqft. Для следующей главы кампуса Джулс и Эдди Trump пошли в противоположную сторону: меньше юнитов, крупнее резиденции, ниже плотность на этаже, настоящий приватный лифт и только жилой поток людей. Результат, сданный через девять лет на смежном участке 17749 Коллинз, — Mansions at Acqualina.
Архитекторы Cohen Freedman Encinosa & Associates спроектировали башню из, по сути, 79 частных домов, сложенных вертикально. Большинство резиденций занимают полный этаж — лифт открывается прямо в фойе юнита, и выше уровней с общими амениити ни одно домохозяйство не делит коридор с соседями. Окна опоясывают резиденцию со всех четырёх сторон; бронзовое ударопрочное стекло от пола до потолка даёт вид на океан на восток и на Intracoastal Waterway и закатный силуэт города на запад. Сигнатурный план — Palazzo di Spiaggia — это пять спален, семь с половиной санузлов, 8 470 квадратных футов интерьера плюс опоясывающая терраса 2 798 sqft с собственным джакузи и летней кухней. Меньший Villa di Acqua — трёхспальная планировка, в большинстве стеков также в полный этаж.
Там, где оригинальная Acqualina продаёт квартиру, интегрированную в курорт, Mansions продают приватность. Через лобби Mansions не проходит поток гостей отеля. Выше уровней амениити на большинстве этажей нет общего коридора. Персонал чисто резидентский — выделенная команда консьержей, дорменов, валетов и хаускипинга. И при этом собственники Mansions имеют полный и привилегированный доступ ко всему сервисному слою курорта Acqualina через общий пул амениити кампуса — спа ESPA, три ресторана, пляжный сервис с кабанами, команду Forbes Five-Star отеля — никогда не заходя в само здание отеля, если не хотят.
Mansions at Acqualina — текущий рынок
Активное предложение по адресу 17749 Коллинз по своей сути тонкое. С 79 резиденциями и базой покупателей, склонной к долгосрочному удержанию, Mansions обычно выставляют меньше юнитов одновременно, чем почти любое другое здание Санни-Айлз той же эпохи. Панель живых листингов на этой странице показывает текущее предложение, цены и дни на рынке; ниже — качественная картина того, как выглядит предложение Mansions, когда оно появляется.
- Планировки Villa di Acqua — трёхспальные в полный этаж, самое ликвидное предложение Mansions в любом квартале. Всё равно существенно крупнее большинства топ-резиденций соседних башен Санни-Айлз.
- Планировки Palazzo di Spiaggia — пятиспальные сигнатурные резиденции от 8 470 sqft. Циклы продажи измеряются месяцами, а не неделями; пул покупателей узкий и международный.
- Верхнеэтажные и объединённые пентхаусы — ещё более редкие, продаются по сарафанному радио как минимум так же часто, как через MLS, и почти всегда покупателям с уже существующими связями с кампусом Acqualina.
Медианная цена за квадратный фут в Mansions стабильно выше, чем в оригинальной Acqualina Residences, и обычно на уровне или выше более новых Estates at Acqualina — это отражение полноэтажного продукта, качества сборки 2015 года, меньшего числа юнитов и премии за приватность.
Планировки и виды
Этажные плиты Mansions построены вокруг двух сигнатурных планировок и ограниченного набора объединённых пентхаусов:
- Palazzo di Spiaggia — сигнатурная 5-спальная / 7,5-санузловая резиденция. 8 470 sqft кондиционируемого интерьера. 2 798 sqft внешней террасы, опоясывающей юнит, с приватным джакузи и летней кухней. Полный этаж, приватный лифт открывается в резиденцию.
- Villa di Acqua — 3-спальная резиденция в полный этаж. Также с приватной террасой и лифтом, в меньшем общем объёме.
- Двухэтажные резиденции — доступны в избранных стеках, объединяют две этажные плиты Mansions в единый дуплекс с внутренней лестницей.
- Уровень пентхауса — увеличенные планировки в верхней части башни, объединяющие несколько полноэтажных юнитов в единый дом, часто с расширениями в виде крышной террасы и бассейна.
Характеристики планировок, важные для покупателей:
- Все резиденции имеют прямой вид на океан; большинство — полноэтажные, поэтому также имеют виды на Intracoastal и закатное небо из западных комнат.
- Приватный лифт открывается прямо в фойе юнита — на большинстве этажей нет общего коридора.
- Бронзовое ударопрочное стекло от пола до потолка опоясывает резиденцию, создавая характерный бронзово-золотой дневной экстерьер башни.
- Приватная терраса с джакузи в каждой сигнатурной резиденции, плюс летняя кухня на открытом воздухе для приёмов за пределами основных жилых зон.
- Кухни сдавались с топовыми пакетами техники; многие собственники после 2015 года делали кастомные апгрейды отделки.
- Основные санузлы — его и её, просторные гардеробные; большинство планировок сдают ещё две или три полноценные спальни с собственными санузлами помимо мастер-сьюта.
- Ориентация: восток = чистый океан; север = океан + Golden Beach; юг = океан + Бал-Харбор; запад = Intracoastal, закат и силуэт города.
HOA и ежемесячные расходы
Mansions несут один из самых высоких профилей HOA-платежей в Санни-Айлз-Бич по абсолютной сумме — прямое следствие размера резиденции (большинство юнитов 8 000+ sqft), инфраструктуры приватного лифта, выделенного жилого персонала и долей в общих амениити кампуса Villa Acqualina, спа и сервисного слоя курорта. В пересчёте на квадратный фут платежи читаются иначе: размазанные на 8 470 sqft Palazzo di Spiaggia, HOA Mansions приближаются к остальному кампусу Acqualina на sqft, даже если абсолютная ежемесячная сумма выглядит крупнее, чем в 2 500-sqft резиденции в здании нижнего уровня.
Эти взносы покрывают жилого консьержа и дормена, круглосуточный валет, хаускипинг по запросу, страхование здания, воду, интернет, кабельное ТВ, обслуживание лифтов и долю Mansions в амениити-центре Villa Acqualina, спа, пляжном кабана-сервисе и общем пуле эксплуатации кампуса. Они не покрывают электричество (счётчики по юниту — нетривиальная статья на 8 000+ sqft кондиционируемого остеклённого пространства), индивидуальную страховку содержимого и ваши собственные бронирования кабан и рестораны.
Наш гид по HOA-платежам содержит сопоставимые цифры по Санни-Айлз-Бич и другим субрынкам Южной Флориды; для полной картины стоимости владения прогоните интересующую резиденцию через калькулятор налога на недвижимость Флориды, который учитывает Save Our Homes, портабилити и сброс оценочной стоимости при закрытии.
Полный кампус Acqualina — четыре здания на 6+ акрах океанского фронта
The Trump Group не остановилась на одной башне. Адрес Acqualina сегодня — это ансамбль из четырёх зданий по четырём отдельным адресам на Коллинз-авеню, связанных общим амениити-слоем и примерно 6 акрами частного океанского фронта:
| Acqualina Resort & Residences | Mansions at Acqualina (эта страница) | Estates at Acqualina — South Tower | Estates at Acqualina — North Tower | |
|---|---|---|---|---|
| Год | 2006 | 2015 | 2022 (Фаза 1) | 2022–2023 |
| Адрес | 17875 Коллинз-авеню | 17749 Коллинз-авеню | 17901 Коллинз-авеню | 17975 Коллинз-авеню |
| Резиденций | 188 | 79 | 154 | 91 |
| Этажей | 51 | 47 | 50 | 50 |
| Отличительная черта | Курорт + интегрированный отель Forbes Five-Star | Полноэтажные «особняки в небе», приватный лифт, джакузи на террасе | Резиденции с готовой меблировкой, планировки в полный и половину этажа | Бутиковая башня, 91 резиденция в половину и полный этаж |
Все четыре здания делят амениити-центр Villa Acqualina (45 000 sqft, архитектор Rafael Portuondo, сдан вместе с Estates), Acqualina Spa by ESPA, три ресторана (Il Mulino New York, A.Q. Chop House, Costa Grill), пляжный кабана-сервис и общий пул консьержей. Собственники любого из четырёх зданий получают взаимный доступ к общему амениити-слою. Внутри этого кампуса владение Mansions отличается сочетанием самого низкого числа юнитов (79), самых крупных резиденций по площади и исключительно жилого потока — через лобби Mansions не проходят гости отеля, а выше уровней амениити на большинстве этажей нет общих коридоров.
См. отдельные страницы оригинальной Acqualina Residences и Estates at Acqualina (охватывает обе — North и South — башни) для их текущего предложения, планировок и амениити.
Контекст Санни-Айлз-Бич
Mansions расположены на южной оконечности кампуса Acqualina в сердце Санни-Айлз-Бич — узкого барьерного острова, тянущегося с 157-й улицы на север до границы с Golden Beach на 193-й. Прямо на север по Коллинз идут оригинальные Acqualina Residences (17875) и две башни Estates (17901 и 17975). Дальше — Jade Ocean, Regalia и закрытый город Golden Beach. На юг — Porsche Design Tower, Residences by Armani/Casa, St. Regis Residences и новый Bentley Residences.
Walk score у Mansions скромный — большинство жителей ездят за рулём или с водителем, — но локация ставит Бал-Харбор Shops в 8 минутах к югу, Авентура Mall в 10 минутах к западу, международный аэропорт Майами (MIA) примерно в 20 милях к югу и Форт-Лодердейл-Холливуд (FLL) примерно в 13 милях к северу — всё в разумной транспортной оболочке для ультралюксовой основной или второй резиденции.
Кто покупает в Mansions at Acqualina
Профиль резидента по адресу 17749 Коллинз уже, чем в оригинальной Acqualina — юнитов меньше, а резиденции крупнее, поэтому пул реальных покупателей — лишь доля от 188-юнитовой башни. На практике покупатели Mansions делятся на три группы:
- Мультигенерационные международные семьи — основная резиденция в Нью-Йорке, Лондоне, Сан-Паулу, Мехико, Монтеррее, Москве или Тель-Авиве, Флорида используется 3–6 месяцев в году с приёмом родственников во всех поколениях в планировках 8 000+ sqft. Palazzo di Spiaggia — по сути семейный компаунд в небе. Это доминирующий сегмент.
- Релоцирующиеся руководители и основатели, устанавливающие флоридский домициль ради налоговых, регуляторных и жизненных причин, часто из Нью-Йорка, Калифорнии или северо-восточных штатов с высоким налогом. Наш гид по налогу на недвижимость Флориды разбирает механику homestead, Save Our Homes и портабилити — это актуально, потому что крупная оценочная стоимость Mansions превращает $50 000 homestead-льготы и 3-процентный годовой лимит SOH в значимые цифры на длинном горизонте владения.
- Покупатели трофейных резиденций на длинный срок — приобретают для многолетнего семейного владения, а не ради ближнего перепродажного цикла. Аренда жёстко регулируется ассоциацией; это не краткосрочно-арендный продукт. Андеррайтить нужно стоимость владения, а не доходность.
Чек-лист due diligence
До оффера по любой резиденции Mansions at Acqualina отработайте следующий список:
- Запросите свежий бюджет HOA, reserve study и 5-летнюю историю специальных сборов. По SB 4-D ассоциация обязана их предоставить; Mansions 2015 года сдачи существенно опережают 25-летний milestone, но позиция по резервам всё равно важна.
- Разберите траекторию страховых возобновлений — ветер, наводнение и страхование имущества для океанских высоток — крупная статья; после урагана Irma и после Surfside именно здесь прячутся сюрпризы carrying cost.
- Подтвердите ассессмент амениити-центра Villa Acqualina — 45 000-sqft общий объект сдавался вместе с Estates, и договорённости по кампусному распределению расходов на содержание и эксплуатацию заслуживают разбора в уставных документах.
- Подтвердите арендные ограничения для вашей конкретной резиденции — Mansions обеспечивают минимальный срок аренды и ограничение на число сдач в год; это не краткосрочно-арендный продукт.
- Проверьте статус Save Our Homes (SOH) — на 8 000+ sqft резиденции с долго-homestead-нутым продавцом льгота SOH может быть значимой; при закрытии оценочная стоимость сбрасывается, и первый налоговый счёт окажется существенно выше, чем у продавца. Калькулятор налога на недвижимость показывает математику сброса.
- Если резиденция ремонтировалась, проверьте разрешения — несанкционированные работы в здании этого класса редки, но возможны на апгрейдах отделки за прошедшее десятилетие.
- Подтвердите паркинг — сигнатурные резиденции обычно сдаются с несколькими назначенными местами и дополнительной частной кладовой; уточните, что именно оформлено на юнит (deeded), а что распределено ассоциацией.
Запись на просмотр и рыночный анализ
Если вы рассматриваете Mansions at Acqualina, оригинальную Acqualina Resort & Residences или Estates at Acqualina, воспользуйтесь формой ниже, чтобы связаться со специалистом по Санни-Айлз-Бич, ведущим весь кампус Acqualina. Более широкое предложение в субмаркете — на нашей странице района Санни-Айлз-Бич; больше о региональном люксовом рынке — на brokerone.io.
