The Decoplage находится по адресу 100 Lincoln Road — восточная конечная точка самой известной пешеходной торговой улицы Майами-Бич, в одном квартале от океана. Сдан в 1965 году компанией MerCo Group. Это один из крупнейших жилых кондоминиумов Саут-Бич — и он устроен не как чисто люкс-башня, а как океанский адрес с розничной торговлей на первом этаже, круглосуточным сервисным холлом и ассортиментом квартир от студий до трёхкомнатных. Для покупателей и инвесторов главная ценность Decoplage — география: жилой адрес на Lincoln Road в пяти минутах от Ocean Drive.
Здание
20 этажей, 654 юнита — один из крупнейших оригинальных проектов середины 1960-х на океанском фронте Саут-Бич. Планировки от студий ~450 кв. футов до трёхкомнатных 1 200+ кв. футов; основная масса — однокомнатные 500–900 кв. футов. Прямой океанский вид, частичный и городской — разные ценовые уровни, премия за океан обычно 20–35%.
На первом этаже — розничная зона Lincoln Road: рестораны, бары, бутики. Пешеходная часть начинается сразу за лобби. Это главная сила и главная особенность дома: непревзойдённая пешая доступность и реальный уровень уличного шума с западной (Lincoln Road) стороны — восточные квартиры с видом на океан значительно тише.
Квартиры и планировки
Квартиры продаются и как классические кондоминиумы, и как flexible-use юниты с разрешённой краткосрочной арендой на уровне здания (действуют минимальный срок и регистрация — проверяйте текущие правила HOA перед покупкой). Кухни и ванные в основном обновлены (здание реновировалось в 2000-х и 2010-х), но качество индивидуальной отделки сильно варьируется от собственника к собственнику. В верхних этажах распространены витражные окна.
Парковка фиксирована за отдельными юнитами (не по миксу). Статус парковки нужно уточнять по конкретной квартире до сделки.
Удобства
- Отапливаемый бассейн на первой линии + лаунж-дека с выходом на пляж
- Современный фитнес-центр
- Бизнес-центр и переговорная
- Валет-паркинг
- Приём посылок, химчистка, portier-услуги
- Пляжный сервис с шезлонгами и зонтами
Здание имеет значительные операционные резервы и выполнило 40-year recertification в срок — всё более важный due-diligence пункт для любого кондо 1960-х после Серфсайда.
Локация
Decoplage — функционально лучший с точки зрения пешеходной логистики адрес кондо в Майами-Бич. Lincoln Road идёт на запад семь кварталов от лобби, Collins Avenue — в одном квартале к северу, Ocean Drive — в четырёх кварталах на юг, пляж — в 120 метрах. Супермаркеты, аптеки, спортзалы, медицина — в пяти минутах пешком. Для покупателей, приоритизирующих car-optional lifestyle, единственный сопоставимый адрес — Continuum на South of Fifth, но это принципиально другой ценовой уровень.
Транспорт: Брикелл 15–20 минут через MacArthur Causeway, MIA 20–25 минут, Авентура 25 минут. Wynwood, Design District, Midtown — в 15 минутах на авто.
Кому подходит
- Покупателям, приоритизирующим локацию над приватностью — самый пешеходно-живой адрес Майами-Бич.
- Инвесторам, работающим с короткой арендой — правила здания допускают её при определённых условиях; экономика одна из лучших в Майами-Бич для оператора.
- Покупателям второго дома — lock-and-leave на Lincoln Road с полным сервисом.
- Value-покупателям, ищущим точку входа в океанский кондо-рынок Саут-Бич.
Кому не подходит: покупателям, ищущим отделку нового строительства, тишину, ресортный ампир. Это классический South Beach full-service condo.
HOA и владение
Взносы HOA соответствуют масштабу здания с 654 юнитами, круглосуточным сервисом, valet, consierge, пляжным сервисом и океанским общим имуществом. В пределах нормы для Lincoln Road / Collins Avenue аналогичной эпохи. Как и с любым кондо 1960-х во Флориде — обязательно проверяйте статус SIRS и 40-year recertification с адвокатом. Decoplage прошёл recertification вовремя.
Общую картину HOA и ассесментов см. в нашем обзоре HOA по Майами и анализе рынка кондо.
Актуальные цены и $/кв. фут — в виджете статистики на этой странице.